상가임대차보호법 계약갱신 놓치고 입찰가를 바꾼 날

상가 경매 물건을 보러 갔을 때, 문이 열려 있는 가게라면 저는 영업한 지 몇 년 됐는지부터 묻습니다. 얼마 전에도 낙찰받으면 바로 비워 쓸 수 있겠다고 생각한 점포가 있었습니다. 그런데 임차인의 첫 계약일을 확인하고 계산을 다시 했습니다. 계약 만료일만 보고 입찰가를 잡았다면 잔금 치른 뒤부터 계획이 꼬일 뻔했습니다.

계약서의 만료일보다 첫 계약일이 중요했다

상가임대차보호법 계약갱신은 현재 계약서에 적힌 기간만 보고 판단하면 위험합니다. 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 기간은 최초 임대차를 시작한 때부터 전체 10년을 넘지 않는 범위입니다. 중간에 계약서를 새로 썼거나 건물주가 바뀌었다고 해서 시계가 처음으로 돌아가는 건 아닙니다. 2018년 10월 16일에 시행된 10년 규정은 그날 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용되므로, 오래된 계약은 갱신 이력까지 봐야 합니다.

예를 들어 임차인이 2021년 6월에 처음 들어왔고 현재 계약이 2027년 6월에 끝난다고 해보죠. 그동안 같은 임차인이 계속 영업했다면 현재 계약이 끝날 때까지 6년이 지난 셈입니다. 다른 거절 사유가 없다면 갱신 요구가 가능한 기간이 남아 있습니다. 낙찰자가 직접 장사할 계획이라도 계약 만료만으로 곧바로 점포를 비워 달라고 할 수 있다고 계산해서는 안 됩니다.

입찰 전에는 현 임차인이 언제부터 점유했는지, 계약 당사자가 바뀐 적은 없는지, 갱신 계약서가 따로 있는지를 확인합니다. 현장에서 들은 입점 시기와 서류상 날짜가 다르면 그 차이도 그냥 넘기지 않습니다. 제가 처음 만난 가게에서 가장 오래 붙잡고 확인하는 숫자가 월세보다 첫 계약일인 이유입니다.

낙찰자가 됐다고 갱신 문제가 사라지지 않는다

경매 물건에서 더 조심할 대목은 임차인의 대항력입니다. 상가 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 법에서 정한 시점부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 다만 경매에서는 그 시점이 선순위 권리보다 앞서는지, 보증금이 배당으로 얼마나 회수되는지까지 따져야 합니다. 가게가 영업 중이라는 사실 하나로 낙찰자의 인수 여부를 단정할 수는 없습니다.

대항력 있는 임대차를 낙찰자가 승계하는 상황이라면 임대인의 지위도 이어받습니다. 그때 임차인에게 남아 있는 갱신 요구 가능 기간을 낙찰자 마음대로 없앨 수 없습니다. 반대로 경매로 임대차가 소멸하는 상황이라면 같은 방식으로 계산하면 안 됩니다. 이 차이를 놓치면 명도 예상 시점뿐 아니라 보증금 인수액까지 틀어집니다.

저는 매각물건명세서와 현황조사서에서 임차인 표시를 확인한 뒤, 등기부의 선순위 권리와 사업자등록 시점을 대조합니다. 임대차계약서와 확정일자 자료, 배당요구 여부도 이어서 봅니다. 서류에 월세나 최초 입점일이 빠져 있으면 현장 조사로 확인할 부분을 남겨 둡니다. 확인되지 않은 보증금은 ‘없겠지’ 하고 입찰가에서 지우지 않습니다.

6개월부터 1개월 전까지, 달력에 표시할 구간

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 그래서 낙찰 예정 물건의 계약 만료일을 찾으면 그 앞의 기간도 달력에 표시합니다. 임차인이 이미 누구에게 어떤 방식으로 갱신 의사를 전했는지 확인해야 하기 때문입니다. 소유자가 바뀌는 중이었다는 사정만으로 기존 통지를 가볍게 볼 일은 아닙니다.

임대인이 제때 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않아 성립하는 묵시적 갱신과, 임차인이 기간 안에 하는 계약갱신 요구도 구분해야 합니다. 둘 다 계약이 이어질 수 있지만 판단할 사실관계가 다릅니다. ‘서로 말이 없었으니 곧 나가겠지’라는 예상은 명도 계획이 아닙니다.

입찰가에도 이 시간을 반영합니다. 가령 점포를 비워 직접 사용할 계획인데 인도가 6개월 늦어지고, 그동안 대출이자와 관리비 등으로 매달 120만 원이 나간다고 가정하면 보유비용만 720만 원입니다. 여기에 취득세, 수리비, 영업 준비 지연에 따른 손실은 따로 계산해야 합니다. 임차인에게서 받을 월세가 있다면 그 수입도 함께 넣어야 하고요. 어느 한쪽만 빼거나 더하면 수익률이 쉽게 부풀려집니다.

거절 사유와 권리금까지 보고 명도를 판단한다

갱신 요구가 가능하다고 해서 모든 경우에 계약이 이어지는 건 아닙니다. 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있거나, 임대인 동의 없이 전대했거나, 법에서 정한 요건에 맞는 철거·재건축 사유가 있으면 거절 문제가 달라집니다. 다만 연체는 한 달 밀린 적이 있다는 말과 다르고, 재건축도 건물주가 고치고 싶다는 생각만으로 충분하지 않습니다. 통장 내역, 계약서, 통지 내용처럼 근거가 있어야 입찰 전 계산에 넣을 수 있습니다.

10년이 지났다는 사실만으로 명도가 쉬워지는 것도 아닙니다. 갱신 요구 가능 기간과 권리금 회수기회 보호는 별개의 문제입니다. 임대차가 끝날 무렵 임차인이 새 임차인을 구해 권리금을 회수하려는 상황이라면, 낙찰자의 사용 계획과 충돌할 수 있습니다. 가게를 비워 받는 데 걸릴 시간과 협의 비용을 숫자로 잡아 두는 편이 안전합니다.

상가 입찰장에서 가장 비싼 실수는 낙찰가를 조금 높게 쓴 것보다, 언제부터 점포를 쓸 수 있는지 잘못 안 경우였습니다. 저는 임차인의 첫 계약일과 대항력, 갱신 요구가 오갈 시점을 확인할 수 없으면 예상 수익을 낮춰 다시 계산합니다. 그 숫자에도 마음이 편하지 않은 물건은 보내는 게 낫습니다.