오피스텔 주택수 미포함 믿고 입찰을 멈춘 이유

경매 물건을 보다가 ‘오피스텔 주택수 미포함’이라는 문구에서 손이 멈춘 적이 있다. 기존 아파트 한 채가 있는 사람에게는 솔깃한 말이다. 그런데 건축물대장에 ‘업무시설’이라고 적혀 있다는 설명만 듣고 입찰가를 쓰면 곤란하다. 오피스텔 한 채를 두고도 취득세, 양도소득세, 재산세가 보는 지점이 다르기 때문이다.

업무시설이라고 적혀 있어도 사람이 살면 달라진다

오피스텔은 사무실로도, 집으로도 쓸 수 있다. 양도소득세에서 주택 여부를 따질 때 국세청은 건축물대장의 이름보다 실제 사용 상태를 본다. 세입자가 상시 거주하는 오피스텔이라면 소유자의 다른 아파트를 팔 때 주택 수에 영향을 줄 수 있다. 반대로 책상과 장비를 두고 실제 사무실로 사용했다면 업무용이라는 판단을 뒷받침할 여지가 있다.

그래서 ‘전입신고가 없으니 업무용’이라는 말도 그대로 믿지 않는다. 전입 여부는 살펴볼 자료 중 하나일 뿐이다. 임대차계약서에 적힌 용도, 임차인의 사용 모습, 사업자등록, 재산세 과세 내역을 함께 봐야 한다. 사진에 책상 하나 놓여 있다고 사무실이 되는 것도 아니다. 주거용으로 임대해 놓고 계약서에만 업무용이라고 적었다면 설명이 잘 맞지 않는다.

공실도 조심스럽다. 낙찰 직후 비어 있다는 사실만으로 이전의 주거 사용 이력이나 향후 과세 판단이 사라지지는 않는다. 특히 아파트 매도에 따른 비과세를 계획하고 있다면, 오피스텔을 언제 어떤 용도로 사용했는지 날짜를 맞춰 확인해야 한다.

오피스텔을 살 때와 다음 집을 살 때는 계산이 다르다

초보 투자자가 자주 섞어 말하는 게 취득세다. 오피스텔 자체를 취득할 때의 세금과, 그 오피스텔을 가진 상태에서 나중에 아파트를 취득할 때의 주택 수 판단은 별개다. 오피스텔을 샀을 때 주택 취득세 중과세율이 적용되지 않았다는 경험만으로 ‘내 주택 수에서는 영원히 빠진다’고 판단하면 안 된다.

행정안전부 안내에 따르면 2020년 8월 12일 이후 새로 취득한 오피스텔 중 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되는 물건은, 이후 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 들어갈 수 있다. 취득 시기와 과세 내역을 같이 봐야 하는 이유다. 직전 소유자가 주택분 재산세를 냈다는 사실만으로 새 소유자의 주택 수에 곧바로 넣는 것도 맞지 않다. 새 소유자에게 어떻게 과세됐는지 확인해야 한다.

시가표준액 1억 원 이하 오피스텔은 취득세 주택 수 계산에서 제외될 수 있다는 안내도 있다. 여기서 말하는 금액은 낙찰가가 아니다. 건물과 부속토지의 시가표준액을 기준으로 확인해야 한다. 더 중요한 점은 이 제외 규정을 양도소득세의 1세대 1주택 판단에 그대로 가져다 쓸 수 없다는 것이다. 세목이 바뀌면 질문도 다시 해야 한다.

입찰 전에는 점유와 세금 자료를 한 장에 모은다

예를 들어 아파트 한 채를 가진 사람이 낙찰가 1억 4천만 원인 오피스텔에 입찰한다고 해보자. 보증금 1천만 원에 월세 70만 원이면 수익률부터 계산하고 싶어진다. 하지만 나는 먼저 현황조사서와 매각물건명세서에서 점유자와 임대차 주장 내용을 읽는다. 주민등록 전입 여부를 확인하고, 가능한 범위에서 임대차계약 내용과 실제 사용 상태를 대조한다. 세입자가 살고 있는데 물건 소개에는 ‘업무용’이라고 쓰여 있다면 그 차이를 해결하기 전에는 수익률 숫자를 믿지 않는다.

그다음 재산세가 주택분인지 건축물분인지, 언제부터 그렇게 과세됐는지를 확인한다. 건축물대장에는 업무시설로 나오는데 세금 자료에는 주택으로 잡히는 경우도 있다. 어느 자료가 틀렸다고 바로 단정할 일이 아니다. 각각 무엇을 판단하는 자료인지 구분하고, 나중에 아파트를 살 계획까지 넣어 관할 지방자치단체와 세무 전문가에게 사실관계를 제시하는 편이 안전하다.

권리분석도 세금과 따로 끝내면 안 된다. 점유자의 보증금 인수 가능성, 명도에 걸릴 시간, 밀린 관리비 중 낙찰자가 부담할 수 있는 항목을 확인해야 한다. 경락잔금대출은 물건의 용도와 임대 상태에 따라 예상과 달라질 수 있다. 숫자로는 월세가 좋아 보여도 보증금 인수와 대출 부족분이 겹치면 현금 계획이 완전히 바뀐다.

‘미포함’이라는 말보다 매도 순서가 중요하다

기존 아파트를 먼저 팔 생각이라면 오피스텔의 실제 사용 상태가 아파트 양도 시점에 어떤 영향을 주는지 봐야 한다. 오피스텔을 먼저 낙찰받고 주거용으로 임대한 뒤 아파트를 팔면서 1세대 1주택 비과세를 당연하게 기대하는 건 위험하다. 반대로 업무용으로 운영할 계획이라면 계약서 문구뿐 아니라 실제 운영과 과세 자료도 그 계획에 맞아야 한다.

업무용으로 매입하면서 부가가치세를 환급받는 방안까지 생각했다면 사용 용도를 바꿀 때의 세금도 별도로 확인해야 한다. 낙찰가에 취득 비용, 명도 비용, 대출 이자, 보유세와 매도 때의 세금 가능성을 더해 놓고서야 입찰 상한선을 쓸 수 있다. 내 경험상 좋은 물건은 광고 문구가 간단한 물건이 아니라, 불편한 질문에 답할 자료가 모이는 물건이다. ‘오피스텔 주택수 미포함’이라는 여섯 글자만 믿고 가격을 올릴 이유는 없다.