전세 만기전 나갈때 집주인과 맞춰봤더니

경매 현장에서 임차인을 만나면 계약이 끝나기도 전에 이사한 사연을 종종 듣습니다. 직장 때문에 급히 옮긴 경우도 있고, 새집 계약금을 먼저 넣었다가 보증금 반환 날짜가 꼬인 경우도 있죠. 전세 만기전 나갈때 가장 먼저 따질 건 이삿짐 날짜보다 내 계약이 언제 끝나는지입니다. 그 날짜가 흐릿하면 새집 잔금을 치를 돈도 흐릿해집니다.

계약 기간이 남았다면 퇴거 날짜부터 합의해야 합니다

처음 약속한 전세 기간이 아직 남았다면 세입자가 이사 간다고 통보하는 것만으로 계약이 바로 끝나지는 않습니다. 계약서에 중도 해지 조항이 있는지 먼저 보고, 없다면 집주인과 종료일 및 보증금 반환일을 협의해야 합니다. 집을 비웠다는 사실과 계약이 끝났다는 사실은 다릅니다.

가령 만기가 12월 31일인데 8월 31일에 이사해야 한다고 해보죠. 집주인이 8월 31일 종료에 동의하고 그날 보증금을 돌려주기로 하면 일정이 선명해집니다. 반대로 집주인이 ‘새 세입자 들어오면 돌려주겠다’고만 하면 새 세입자의 계약일, 잔금일, 집주인의 부족 자금 마련 방법까지 확인해야 합니다. 새집 계약서에 적힌 잔금일은 기다려주지 않으니까요.

말로만 맞추지 말고 문자나 별도 합의서에 기존 계약의 종료일, 보증금 반환액과 지급일, 열쇠를 넘길 시점, 관리비 정산 기준을 남겨두는 편이 좋습니다. 새 세입자를 구하는 조건이라면 언제까지 구할지, 그때까지 구해지지 않으면 어떻게 할지도 적어야 합니다. ‘이사 날짜는 알아서 잡으세요’라는 말은 보증금 지급 약속과 다를 수 있습니다.

묵시적 갱신이나 갱신요구권을 썼다면 날짜 계산이 달라집니다

계약이 이미 묵시적으로 갱신됐다면 이야기가 달라집니다. 주택임대차보호법상 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신한 경우에도 같은 해지 규정이 적용됩니다. 계약서에 새로 적힌 만기까지 무조건 살아야 하는 건 아닙니다.

여기서 3개월은 ‘내가 문자 보낸 날’보다 ‘집주인이 통지를 받은 날’을 기준으로 봐야 합니다. 예를 들어 3월 10일에 받은 사실이 확인된다면, 특별한 사정이 없는 한 6월 10일을 기준으로 반환 일정을 잡는 식입니다. 통화만 하고 끝내기보다 수신 내역이 남는 문자나 메시지로 해지 의사를 분명히 전하세요. 다툼이 예상되면 내용증명 같은 방법도 고려할 수 있습니다.

다만 원래 계약 기간이 아직 남은 상황과 갱신된 뒤의 상황을 섞으면 안 됩니다. ‘전세는 언제 말해도 3개월 뒤에 나갈 수 있다’고 외우면 첫 계약 기간 중에는 낭패를 볼 수 있습니다. 계약서의 시작일과 만기일, 갱신 당시 주고받은 메시지부터 확인해야 하는 이유입니다.

중개보수보다 보증금 부족분을 먼저 계산합니다

현장에선 ‘복비는 누가 내느냐’로 대화가 길어집니다. 새 임대차를 중개 의뢰한 경우 중개보수의 부담 주체는 원칙적으로 임대인입니다. 다만 세입자의 조기 퇴거에 동의하는 조건으로 세입자가 그 비용을 보전하기로 협의할 수는 있습니다. 자동으로 세입자 몫이라고 단정하지 말고, 부담 주체와 금액을 미리 적어두는 게 안전합니다.

제 눈에는 중개보수보다 보증금 차액이 더 큽니다. 기존 보증금이 3억 원인데 주변 전세 시세가 내려가 새 세입자 보증금이 2억 7천만 원이라면 3천만 원이 비죠. 새 세입자를 찾았다는 말만으로 기존 세입자에게 3억 원을 돌려줄 수 있는 건 아닙니다. 집주인에게 차액을 어떻게 마련할지 물어보고, 새 계약 잔금일에 실제로 지급 가능한지 확인해야 합니다. 등기부에서 소유자와 담보권 변동도 다시 보는 편이 낫습니다.

전세대출을 썼다면 은행 일정도 따로 맞춰야 합니다. 대출 상환액이 얼마인지, 보증금이 들어오는 계좌와 상환 절차가 어떤지, 새집 대출 실행에 기존 대출 상환이 영향을 주는지 은행에 확인하세요. 보증금 3억 원이 들어온다고 전부 새집 잔금에 쓸 수 있는 건 아닙니다. 이사비, 중개보수 부담 약정, 관리비와 공과금도 같은 날 빠져나갑니다.

보증금을 못 받았다면 전입과 열쇠를 서두르지 않습니다

경매 물건을 분석할 때 저는 임차인의 전입일과 점유 상태부터 봅니다. 세입자에게도 그만큼 중요한 기록입니다. 주택의 인도와 주민등록은 대항력의 기본 요건이고, 확정일자는 우선변제권과 연결됩니다. 보증금을 받지 못했는데 먼저 집을 완전히 비우고 전입까지 옮기면 권리 보호에 문제가 생길 수 있습니다.

임차권등기명령은 아무 때나 신청하는 수단도 아닙니다. 임대차가 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 신청서를 냈다는 사실만 믿고 바로 전출하거나 열쇠를 넘기지 말고, 실제 임차권등기가 완료됐는지 등기부에서 확인한 뒤 움직여야 합니다. 아직 계약이 끝나지 않았다면 이 절차를 당장 쓸 수 있다고 가정해 새집 잔금을 잡아서는 곤란합니다.

이사 당일에는 집 상태를 사진으로 남기고 관리비·공과금을 확인한 뒤, 보증금 입금과 열쇠 인도를 같은 일정에서 맞추는 게 좋습니다. 새 세입자가 급하다며 먼저 열쇠를 달라고 해도 반환 방법이 확정되지 않았다면 잠깐 멈춰야 합니다. 제가 현장에서 본 골치 아픈 분쟁은 큰 법 조항을 몰라서보다 ‘돈은 곧 들어오겠지’ 하고 날짜를 앞당긴 데서 시작된 경우가 많았습니다. 전세 만기전 나갈때는 빠른 이사보다 보증금이 실제로 들어오는 순서를 먼저 잡는 쪽이 마음이 편합니다.