부동산등기비용을 빼고 입찰했다가 당황한 날
법원 입찰장에서 낙찰가를 계산하던 분이 제게 물었습니다. “잔금만 마련하면 되는 거죠?” 등기까지 끝내려면 그 뒤에 나갈 돈도 따로 있어야 합니다. 부동산등기비용은 작은 수수료 하나로 끝나지 않습니다. 취득세와 국민주택채권 부담금이 붙고, 경매 물건은 말소할 등기까지 확인해야 합니다.
낙찰가 옆에 비용 칸을 하나 더 만들었다
초보 때는 감정가와 낙찰가 차이에 눈이 먼저 갑니다. 그런데 잔금일이 다가오면 현금이 얼마나 남는지가 더 급해집니다. 제가 입찰표를 쓰기 전 비용 칸을 따로 적는 이유입니다. 낙찰가, 취득 관련 세금, 채권 부담금, 등기신청수수료, 법무사 보수, 대출 부대비용을 각각 적습니다. 명도비와 수리비도 별도 칸에 둡니다.
특히 경매는 잔금을 내는 날 소유권을 취득합니다. 민사집행법상 법원이 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않는 부담의 말소등기를 촉탁하고, 그 등기 비용은 매수인이 부담합니다. “법원이 등기를 해준다”는 말을 “내가 낼 돈은 없다”로 받아들이면 잔금 계획이 어긋납니다.
3억 원에 낙찰받은 집이라면 세금부터 계산한다
가령 주택 한 채를 3억 원에 낙찰받았다고 가정해 봅시다. 다른 과세표준 산입 비용이 없고 일반 주택 취득세율 1%가 적용된다면 취득세는 300만 원입니다. 지방교육세도 따로 계산해야 합니다. 이 조건에서 통상 적용되는 0.1%를 넣으면 30만 원으로, 두 세금만 330만 원입니다. 전용면적과 취득 조건에 따라 농어촌특별세 여부도 달라집니다. 이 숫자는 입찰 전 예산을 잡기 위한 예시이지, 모든 3억 원짜리 경매 주택의 확정 세액은 아닙니다.
현재 일반적인 주택 유상취득의 취득세율은 취득당시가액 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 구간은 계산식에 따른 세율, 9억 원 초과는 3%입니다. 다만 보유 주택 수, 지역, 취득 주체, 감면 요건에 따라 적용 세율이 달라질 수 있습니다. 경매에서는 낙찰대금 외에 취득을 위해 부담하는 금액이 과세표준에 포함되는지도 따져야 합니다. 저는 애매한 비용이 보이면 낙찰가에 세율만 곱하고 끝내지 않고 관할 지자체에 확인합니다.
취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일 이내에 신고·납부합니다. 그렇다고 60일 뒤에 돈을 마련해도 된다는 뜻은 아닙니다. 등기 촉탁에 필요한 납부 절차와 대출 실행 일정이 맞물리므로 잔금 전에 낼 현금으로 잡는 편이 안전합니다.
채권 매입액을 그대로 비용으로 적으면 계산이 틀어진다
국민주택채권에서 헷갈리는 숫자는 두 개입니다. 하나는 의무적으로 매입할 채권금액, 다른 하나는 매입하자마자 팔 때 실제로 부담하는 금액입니다. 채권을 즉시 매도할 계획이라면 입찰 수익 계산에는 두 번째 숫자가 필요합니다. 채권 매입 기준에는 대상 물건의 지역과 시가표준액 등이 쓰이고, 즉시 매도 부담금은 조회 날짜에 따라서도 바뀝니다. 낙찰가의 일정 비율을 외워서 넣으면 오차가 납니다.
등기신청수수료는 또 별개입니다. 현재 소유권이전등기 신청수수료는 부동산 한 개당 1만 8천 원입니다. 토지와 건물처럼 등기 대상이 여러 개면 개수에 따라 합산되고, 경매 촉탁에서 말소할 등기가 있으면 그 목적에 따른 수수료도 확인해야 합니다. 소유권이전 1만 8천 원만 보고 등기비용 전체를 예상하는 건 무리입니다.
견적서에서 수수료와 보수를 구분해 본다
법무사에게 등기를 맡기면 견적서의 항목을 나눠 봅니다. 취득세와 지방교육세 같은 세금, 채권 즉시 매도 부담금, 등기신청수수료는 실제 납부할 돈입니다. 법무사 보수와 각종 대행 비용은 업무를 맡기는 대가입니다. 합계만 적힌 견적서로는 어느 항목이 달라졌는지 알기 어렵습니다.
경락잔금대출을 쓰는 경우 근저당권 설정과 관련한 비용도 함께 확인합니다. 비용을 누가 부담하는지, 대출 실행일에 현금으로 준비할 금액이 얼마인지는 금융기관과 약정 조건에 따라 달라집니다. 등기비용 견적에 대출 비용이 섞여 있거나 빠져 있으면 두 견적을 나란히 놓고 맞춰 봐야 합니다.
제가 입찰 전 확인하는 건 예상 수익률보다 잔금일의 현금 잔액입니다. 세금과 채권 부담금을 낸 뒤에도 명도와 수리에 쓸 돈이 남아 있어야 버틸 수 있습니다. 싸게 낙찰받았다는 기분은 하루지만, 빠뜨린 비용은 실제 통장에서 빠져나갑니다.
