권선구 정조로 부동산 경매, 2회 유찰 5천만

한줄 요약

2회 유찰된 부동산, 감정가의 51%로 매력적인 최저가지만, 권리 분석이 필수적입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 2층204호

경기도 수원시 권선구 정조로384번길에 위치한 부동산입니다. 면적이 0.0㎡로 나와있어 좀 더 자세한 정보를 확인해야 하겠지만, 2층에 위치한 204호로 접근성이 좋습니다. 주변 환경은 주거지로, 생활 편의시설과의 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 편의성도 주요 도로와 가까워 나쁘지 않을 듯합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 1,300만원이지만, 현재 최저입찰가는 감정가의 49%인 5,537만원까지 내려왔습니다. 2회 유찰되면서 가격이 대폭 하락해 인근 시세 대비 상당히 저렴해 보입니다. 인근 비슷한 매물의 실거래가를 확인해보면 7천만~8천만 수준이므로, 현재 최저입찰가는 충분히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 5,813만원 정도로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 11월 17일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼭 확인해야 합니다. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 점이 특이사항으로, 이 부분은 법적 자문을 받아보는 것이 좋겠습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 명확하게 확인할 필요가 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적인 매력은 상당합니다. 하지만 임차인 현황이나 별도등기 등 리스크 요소가 있습니다. 예상 수익률은 매입 후 임대 시, 연 5% 이상을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 지역의 부동산 시장이 안정적이라면 장기적으로도 나쁘지 않을 듯합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 적당할 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 약 5,800만원 정도로 입찰을 고려해볼 만합니다. 취등록세는 약 267만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 6,000만원 이내로 잡을 수 있습니다. 다만, 권리분석에서 언급한 리스크를 충분히 고려해야 하며, 명도 과정의 난이도도 체크가 필요합니다.