을지로6가 상가 경매, 9회 유찰 1천만

한줄 요약

솔직히 말하면, 9번 유찰된 상가라면 뭔가 큰 리스크가 숨어 있을 가능성이 큽니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 중구 을지로 264, 7층7193호 (을지로6가,동대문패션티브이)

서울특별시 중구 을지로6가에 위치한 동대문패션티브이 내 상가입니다. 면적 정보가 구체적으로 제공되지 않아 판단이 어려운 점이 있습니다. 이 상가는 여느 상가와 달리 벽체 구분이 없고 오픈형태로 운영되고 있다는 특징이 있어요. 주변은 패션 상권으로 유명한 동대문 시장과 인접해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7,600만원이었지만, 9회 유찰로 인해 최저 입찰가는 1,020만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 약 87% 할인된 가격입니다. 인근 상가 시세와 비교해보아도 상당히 저렴한 가격이지만, 9번이나 유찰된 이유가 뭔지 생각해봐야 합니다. 예상 낙찰가는 1,071만원 전후로 보이며, 취등록세 약 49만원을 포함한 총 투자금은 1,120만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 7월 19일 설정된 근저당권입니다. 특이하게도 롯데자산개발 주식회사가 임차권을 설정하여 여러 구분 호실을 통합해 사용하는 형태이므로, 임차인의 대항력과 배당 순위에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 명확한 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 그래도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 9번 유찰된 물건은 리스크가 클 수 있습니다. 주변의 상권은 좋지만, 벽체 구분 없는 오픈 상가라는 점이 일반적인 상가 운영에 불편함을 줄 수 있을 것 같습니다. 반면, 최저가가 매우 낮아 초기 투자금이 적게 들어간다는 점은 매력적입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 10% 이상도 가능할 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 예상 경쟁률은 높지 않을 것 같습니다. 9번 유찰된 물건이라는 점에서 많은 투자자가 망설일 것이기 때문이죠. 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 1,050만원 정도로 잡고, 입찰에 참여해볼 수 있습니다. 단, 명도 문제와 임차인 관련 리스크에 대한 충분한 대비가 필요합니다.