전주 완산구 아파트 경매, 4회 유찰 1.4억

한줄 요약

전주 완산구 아파트, 감정가의 24% 가격으로 4회 유찰된 매력적인 경매 물건이나, 초저가의 이유를 면밀히 살펴볼 필요가 있음.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 홍산중앙로 30, 5층501호

이 아파트는 전주 완산구 홍산중앙로에 위치한 건물의 5층 501호입니다. 면적이 명시되지 않았지만, 주변 환경으로 미루어 볼 때 교통과 생활 편의성이 무난할 것으로 예상됩니다. 하지만 정확한 면적이 공개되지 않은 점은 아쉬운 부분입니다. 주변 환경은 전주시 중심부에 위치하여 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있을 가능성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 9,300만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 4,237만원으로 76% 할인된 가격입니다. 인근 실거래가가 이보다 높다면, 이 물건은 상당히 매력적일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 4,949만원 전후로 보고 있습니다. 하지만 4회나 유찰된 점은 조심스럽게 접근해야 한다는 신호일 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 3일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없으나, 임차인 대항력 여부를 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이나, 이 부분도 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 아파트는 투자자들에게 매력적일 수 있습니다. 그러나 유찰의 이유를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 명도 과정의 난이도나 임차인과의 관계가 복잡할 수 있는 점을 유의해야 합니다. 예상 수익률을 계산할 때는 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 만약 월세로 전환할 경우, 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을지 면밀한 분석이 필요합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 4회 유찰된 점을 고려할 때 높지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 1억 4천만원대 중반 정도로 잡는 것이 안전할 것입니다. 취등록세 약 687만원을 포함해 총 투자금은 1억 5천만원 초반대가 예상됩니다. 내 경험상, 이런 물건은 철저한 권리분석과 임차인 관계 확인이 필수입니다. 낙찰 후 명도 과정에서의 난이도가 클 수 있으니, 준비를 철저히 해야 합니다.