전주 만성동 부동산 경매, 3회 유찰 2억

한줄 요약

3회 유찰로 감정가의 66% 할인이니, 저렴한 가격이 매력적이지만 권리관계가 복잡할 수 있어 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-8 주건축물제1동 1층104호

전북 전주시 덕진구 만성동에 위치한 부동산으로, 면적은 47.5㎡(약 14.4평)입니다. 위치적으로 덕진구 내에서도 주요 상권과 가까운 편이라 생활 편의성이 높습니다. 주변에 학교와 공원도 있어 가족 단위 거주자에게도 매력적입니다. 교통편으로는 시내버스가 잘 갖춰져 있어 대중교통 접근성도 무난한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 1,200만원이었지만, 3회 유찰되어 최저입찰가는 2억 991만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 시세를 보면 비슷한 면적대의 부동산이 약 3.5억에 거래되고 있어, 현재 최저입찰가는 인근 실거래가 대비 약 40%가량 저렴한 셈입니다. 예상 낙찰가는 약 2억 2,041만원으로 예상되며, 이는 감정가의 약 36% 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 3월 2일에 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 인접호수와 경계구분 없이 일체로 사용 중이라는 점이 있습니다. 이 경우, 경계 및 소유권 문제로 법적 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 점유자와의 명도를 협의해야 할 상황이 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 저렴한 가격과 좋은 위치가 투자 매력으로 다가오지만, 호재로는 덕진구의 개발 계획에 따른 가치 상승 기대가 있습니다. 반면, 인접호수와의 경계 문제가 악재로 작용할 가능성이 큽니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 추산되며, 이는 부동산 투자로서는 나쁘지 않은 수준입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이러한 유형의 경매 물건은 경쟁률이 낮을 수도 있지만, 경계 문제로 인한 법적 문제 가능성 때문에 신중히 접근해야 합니다. 권장 입찰가는 2억 2,000만원 정도로 잡되, 취등록세 약 1,013만원을 포함하여 총 투자금은 약 2억 3,054만원으로 예상됩니다. 입찰 전에 반드시 법적 검토와 현장 확인을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.