제주 세화리 임야 경매, 1회 유찰 27.8억

한줄 요약

이 물건, 솔직히 말하면 큰 면적의 임야지만 공유자의 우선매수권 제한이 있어 투자 매력도가 높아요.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 산29

제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 이 임야는 93,124㎡, 약 28,170평의 상당한 규모입니다. 지적도상 맹지로 등록되어 있지만, 인접 필지를 경유하여 출입이 가능하다는 점은 긍정적입니다. 자연초지와 잡목이 산재해 있어 개발 가능성은 있지만, 당장 활용은 어려울 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가 모두 27억 8,380만원으로, 처음부터 100% 감정가를 유지하고 있습니다. 이는 첫 유찰 후 가격이 내려온 상태로, 인근 시세와 비교해도 매력적인 가격은 아닙니다. 예상 낙찰가를 29억 2,299만원 전후로 본다면, 취등록세까지 고려한 총 투자금은 약 30억 5천만원 정도 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 여러 근저당권 및 저당권으로 복잡하지만, 유치권에 기한 형식적 경매신청이라 부동산 상의 부담은 소멸됩니다. 다만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 공유자의 우선매수신고 제한은 매각 절차에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 제주라는 지역 특성과 자연환경을 고려했을 때 장기적인 투자가치가 있지만, 당장의 개발 가능성은 크지 않아 보입니다. 특히 맹지라는 점이 걸리지만, 우선매수권 제한으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 수 있어 장점으로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 낮지만, 장기적으로 보유할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 첫 유찰로 인해 약간 높아질 가능성이 있습니다. 내 경험상, 이 정도 물건이라면 권장 입찰가는 감정가에서 약간의 프리미엄을 붙여 28억 초반대가 적당해 보입니다. 취등록세 약 1억 3,445만원을 포함해 총 투자금은 약 30억 중반대로 예상됩니다. 보유 기간을 길게 잡고 가치 상승을 노리는 전략이 바람직할 것입니다.