서귀포 하례리 토지 경매, 2회 유찰 37억

한줄 요약

서귀포 하례리의 대규모 토지 경매, 2회 유찰로 가격이 37억까지 내려왔지만, 농지 취득 자격과 분묘 문제는 신중히 고려해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 1809

이 경매 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리에 위치한 대규모 토지입니다. 면적이 60,680㎡(약 18,355평)로 상당히 크고, 주변은 자연환경이 잘 보존된 지역입니다. 접근성은 다소 떨어지는 편이지만, 제주도의 자연과 조화를 이루며 개발 가능성이 있는 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 76억 7,251만원이었으나, 2회 유찰로 인해 최저입찰가는 감정가의 48% 수준인 37억 5,953만원으로 내려왔습니다. 솔직히 말하면, 52% 할인된 가격은 상당히 매력적입니다. 인근 시세와 비교해도 저렴한 편이라 매력적이지만, 대규모 토지라는 점에서 초기 투자금이 만만치 않습니다. 예상 낙찰가는 39억 4,750만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록 1의 2017년 근저당권입니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 필요가 있고, 이를 제출하지 않으면 매수보증금을 반환받지 못하니 주의해야 합니다. 또 다른 리스크로는 목록 2와 6에 분묘가 있다는 점과, 농지법 개정에 따라 농지위원회 심의를 거쳐야 한다는 것입니다. 이 점들이 입찰자에게는 부담으로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 제주지역의 대규모 토지는 장기적으로 가치가 상승할 가능성이 크지만, 농지 취득 자격과 분묘 문제는 해결이 필요합니다. 예상 수익률은 개발 가능성에 따라 달라지겠지만, 임대보다는 개발 후 매각을 통한 수익 창출이 더 유리할 수 있습니다. 그러나 악재로는 분묘와 맹지라는 점이 걸립니다.

내가 입찰한다면

솔직히 입찰 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 농지취득자격증명과 분묘 문제 때문에 많은 입찰자가 꺼릴 수 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 39억 4,750만원을 기준으로 하되, 취등록세 약 1억 8,158만원을 포함한 총 투자금을 고려해야 합니다. 이 물건은 신중한 검토가 필요합니다. 분묘 철거 가능성과 맹지에 대한 대책을 충분히 마련한 후 입찰하는 것이 좋겠네요.