전주 고사동 부동산 경매, 4.8억

한줄 요약

4회 유찰로 가격이 크게 떨어진 전주 고사동의 부동산, 장점보단 주의할 점이 많은 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 65-7

전라북도 전주시 완산구 고사동에 위치한 이 부동산은 221.5㎡(약 67평) 크기로, 일괄 매각 대상입니다. 주변은 전주시의 전통적 도심지로 상업 시설과 주거지가 혼재되어 있는 지역입니다. 교통은 적당히 편리한 수준이지만, 이 지역의 매력은 상업적 활용 가능성에 있을 수 있습니다. 하지만, 제시외 건물이 포함되어 있고, 일부 건물이 멸실된 상태라 구조적인 문제가 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 20억 3,024만원이었으나, 4회 유찰 후 최저입찰가는 4억 8,746만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 무려 76% 할인된 가격입니다. 인근 비슷한 부동산의 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편이지만, 그만큼 리스크가 존재할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 5억 1,183만원 정도로 예측되며, 이는 해당 지역의 평균 낙찰가율을 고려한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 28일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권 이전의 권리들은 안전하게 말소될 것으로 보이나, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 제시외 건물과 지하층 멸실 사항은 유치권이나 법정지상권 문제가 될 수 있어 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 부동산은 투자보단 리스크 관리가 더 중요한 물건입니다. 상업지역으로의 활용 가능성은 있지만, 멸실된 부분과 제시외 건물의 법적 문제는 큰 악재가 될 수 있습니다. 월세 전환 시 수익률을 계산하기 전에, 이러한 법적 리스크를 먼저 해결해야 합니다.

내가 입찰한다면

개인적으로 이 물건은 신중한 접근이 필요합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 입찰 시 권장 입찰가는 약 4억 9천만원 정도로 잡는 게 안전할 듯합니다. 취등록세 약 2,354만원을 포함한 총 투자금은 약 5억 1천만원 내외로 예상됩니다. 하지만, 입찰 전에 꼭 현장 방문과 서류 검토를 철저히 해야 합니다.