미추홀 주안동 주택 경매, 1회 유찰 3.9억

한줄 요약

첫 유찰로 매력적인 가격이지만, 권리분석이 필요해요.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 주안동 473-2

인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 이 주택은 247.9㎡(약 75평)로 꽤 넓은 편이에요. 위치상으로는 인천 도심과 가깝고, 대중교통 접근성도 나쁘지 않아요. 주안동은 인천 내에서도 주거와 상업이 적절히 조화를 이룬 지역으로, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어요. 다만, 주택의 구체적인 상태는 현장 방문을 통해 확인하는 게 좋겠어요.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 6,176만원이었지만, 첫 유찰 후 최저입찰가는 3억 9,323만원으로 내려왔어요. 감정가의 69% 수준으로, 인근 주택 실거래가에 비해 약 31% 저렴한 편입니다. 이 지역의 평균 낙찰가율이 약 75%라고 보면, 예상 낙찰가는 약 4억 1,289만원 전후로 예상할 수 있겠네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 18일에 설정된 가압류와 2023년 4월 21일의 근저당권이 있어요. 이 두 권리가 말소되는지 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 철저히 검토해야 해요. 일괄매각 및 지분매각이라는 점도 유의해야 하고요. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 낮아 보이지만, 철저한 조사로 확실히 해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격 면에서는 굉장히 매력적이에요. 하지만 일괄매각과 지분매각이라는 특성이 리스크가 될 수 있어요. 예상 수익률은 인근 임대시장 상황에 따라 달라질 수 있지만, 대략 연 5% 정도로 예상됩니다. 다만, 인천은 최근 재개발 및 교통 호재가 많은 지역이라 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 만합니다.

내가 입찰한다면

첫 유찰로 인해 경쟁률이 높을 것으로 예상돼요. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 4억 1,289만원에 맞추되, 취등록세 약 1,899만원을 포함한 총 투자금을 약 4.3억으로 잡는 게 좋겠어요. 명도 문제는 철저한 사전 조사를 통해 대비해야 할 것입니다. 입찰 전 현장 방문과 법률 검토는 필수입니다.