북구 중산동 아파트 경매, 2회 유찰 5,978만

한줄 요약

울산 북구 중산동 아파트, 2회 유찰로 감정가 대비 51% 할인된 5,978만 원에 입찰 가능!

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 이화5길 23, 101동 16층1609호 (중산동,현대글로리아)

이번 경매 물건은 울산광역시 북구 이화5길에 위치한 현대글로리아 아파트입니다. 101동 16층에 위치해 있으며, 고층이라 전망이 좋을 것으로 예상됩니다. 중산동은 울산 내에서도 비교적 조용한 주거 지역으로, 근처에 편의시설과 학교가 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 하지만 면적 정보가 제공되지 않아 직접 확인이 필요합니다. 교통은 버스 노선이 잘 갖춰져 있지만, 대중교통보다는 자가용 이용이 더 편리할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,200만 원으로 시작했으나, 두 번의 유찰로 최저입찰가가 5,978만 원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 51% 할인된 금액입니다. 인근 아파트 시세는 같은 평형대 기준 약 1억 원 내외로 거래되고 있어, 현재 최저입찰가는 시세 대비 약 40% 저렴한 상태입니다. 예상 낙찰가는 6,276만 원 전후로 보입니다. 이 가격대라면 매력적인 투자 기회로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 5월 23일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없으나, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 임차인이 대항력을 가지고 있다면 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이나, 항상 꼼꼼한 권리분석이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 51%라는 할인율은 상당히 매력적입니다. 울산 북구는 꾸준한 개발과 인구 유입이 예상되는 지역입니다. 단, 두 번이나 유찰된 이유를 꼭 확인해야 합니다. 임차인 문제나, 아파트의 구조적 결함이 있을 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 6% 정도로 추산되며, 투자 가치가 충분합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도의 할인율이라면 경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 예상 낙찰가는 6,276만 원 선이지만, 경쟁이 심하다면 6,500만 원까지 고려해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 288만 원 정도 예상되며, 총 투자금액은 대략 6,800만 원이 됩니다. 하지만 임차인 문제나 구조적 위험을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다. 이 물건의 매력 포인트는 가격이지만, 유찰 이유와 임차인 현황을 반드시 확인 후 입찰 결정하는 게 좋습니다.