울주 상북면 토지 경매, 2회 유찰 1.3억

한줄 요약

울산 울주군 상북면의 넓은 토지, 2회 유찰로 가격 매력적이지만 농지 취득 자격증명 필요.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 상북면 지내리 477

이 물건은 울산광역시 울주군 상북면 지내리에 위치한 1558㎡, 약 471평의 토지입니다. 농지로서 활용 가능하며, 주변은 전원주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 울산시 외곽에 위치해 있으나, 차량을 이용하면 도심 접근성도 나쁘지 않습니다. 대중교통은 다소 불편할 수 있으나, 전원생활을 꿈꾸는 이들에게는 적합할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,732만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 3,588만원으로 51% 할인된 상태입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 떨어졌어요. 인근 유사 토지의 거래가를 살펴보면 평균 2억 중반대에서 거래가 이루어지고 있어, 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 1억 4,268만원 정도를 예상하고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 30일 설정된 근저당권으로, 이후 권리들은 모두 말소 가능합니다. 다만, 농지 취득자격증명이 필요하다는 점은 반드시 유의해야 합니다. 만약 해당 증명을 제출하지 못하면 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가적인 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 위험성은 현재로서는 낮은 것으로 판단됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 점에서 매력적인 가격은 분명합니다. 하지만 농지 취득자격증명이라는 장벽이 존재합니다. 해당 지역의 개발 계획이나 전원주택지로의 전환 가능성 등을 고려해 볼 때, 장기적인 관점에서 투자 매력은 충분합니다. 예상 수익률을 계산해보면, 매입 후 임대 혹은 재판매 시 적어도 30% 이상의 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 인구 유입이 많은 지역이 아니기에 수요가 제한적일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 입찰 경쟁률이 높지 않을 것입니다. 권장 입찰가는 1억 4,000만원 선에서 접근해보는 것이 좋겠습니다. 취득세 및 등록세를 포함하여 총 투자금은 1억 4,268만원 정도가 예상됩니다. 농지 취득자격증명 준비만 확실히 해두신다면, 적절한 가격에 입찰하여 좋은 기회를 잡을 수 있을 것 같습니다.