울주 상북면 펜션 경매, 3회 유찰 2억

한줄 요약

3회 유찰로 가격 메리트가 있으나, 지적 경계 불분명과 맹지 문제는 신중히 고려해야.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 상북면 배내로 1064-2

울산광역시 울주군 상북면 배내로에 위치한 이 물건은 면적이 666.0㎡(약 201.5평)로 상당히 넓습니다. 주된 용도는 근린생활시설로 운영 중인 펜션이며, 주변은 주로 자연경관이 좋고, 관광지로의 접근성도 괜찮습니다. 다만, 맹지와 지적 경계 문제는 실사와 측량이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 6억 543만원에서 66% 할인된 2억 766만원으로 3회 유찰되었습니다. 인근 지역의 실거래가와 비교할 때, 큰 폭으로 저렴해진 것은 매력적입니다. 예상 낙찰가는 인근 시세 대비 28% 저렴한 2억 1,804만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 근저당권으로, 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 보입니다. 하지만 임차인의 대항력 여부는 등기부와 현황조사서로 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로선 큰 위험은 없지만, 지적경계 불분명으로 인한 법적 분쟁 가능성은 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 큰 가격 메리트는 분명합니다. 하지만 지적 경계 불분명과 맹지라는 리스크가 걸립니다. 이 물건이 펜션으로 사용되고 있다는 점에서 관광객 유입 시 수익성은 기대할 만합니다. 예상 수익률은 연 5.2% 정도로 추산됩니다. 하지만, 펜션 운영 경험이 없다면 리스크가 클 수 있다는 점도 유념하세요.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰된 물건은 경쟁률이 다소 낮을 수 있지만, 이 물건은 특이사항이 많아 입찰자는 신중할 것입니다. 권장 입찰가는 2억 초반대로, 취등록세 약 1,003만원을 포함한 총 투자금은 2억 2천만원을 예상합니다. 명도 과정은 점유자의 협조 여부에 따라 난이도가 달라질 수 있으니 충분히 준비하세요.