서귀포 하례리 부동산 경매, 3회 유찰 26억

한줄 요약

솔직히 말하면, 제주 서귀포 하례리의 넓은 토지가 3회 유찰되어 최저가 26억에 나왔지만 분묘와 맹지라는 복병이 있습니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 1809

제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리에 위치한 이 물건은 무려 60,680㎡(18,355.7평) 규모의 대형 토지입니다. 주변은 자연환경이 잘 보존되어 있고, 제주도의 특성상 관광지로의 발전 가능성도 엿볼 수 있습니다. 하지만 한 가지 걸리는 건 이 토지 중 일부가 맹지라는 점입니다. 주위의 접근성과 개발 가능성을 면밀히 살펴봐야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 76억 7,251만원이었으나, 현재 3회 유찰로 인해 최저입찰가는 26억 3,167만원, 감정가의 34% 수준으로 떨어졌습니다. 솔직히 이 정도 가격 하락은 매력적이지만, 인근 시세와 비교했을 때 얼마나 저렴한지 따져봐야 합니다. 예상 낙찰가를 27억 6,325만원 전후로 예상할 수 있으며, 이는 취등록세 약 1억 2,710만원을 포함해 총 28억 9,035만원의 투자금이 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년과 2015년 설정된 근저당권입니다. 낙찰 시 말소 가능하나, 목록 6의 경우 제시외 건물이 있어 최저매각가격에 제한이 있습니다. 특히 분묘가 3기 있다는 점은 큰 리스크로 작용합니다. 이런 점은 명도 과정에서 문제를 일으킬 수 있으니, 철저한 사전 조사가 필요합니다. 임차인 현황도 등기부와 현황조사를 통해 정확히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서 보면, 제주도라는 입지와 넓은 면적은 매력적입니다. 하지만 농지취득자격증명 필요성과 분묘, 맹지라는 점은 확실한 리스크입니다. 매각 제외되는 비닐하우스와 농산물 창고 등의 존재는 활용 가능성을 제한할 수 있습니다. 예상 수익률을 높이기 위해서는 토지의 활용 방안을 명확히 계획해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 27억 6,325만원 전후로 설정하되, 반드시 농지취득자격증명을 사전에 확보해야 합니다. 솔직히 말하면, 이 정도의 리스크를 감수할 준비가 되어 있다면 도전해볼 만하지만, 명도와 활용 계획이 확실하지 않다면 신중한 접근이 필요합니다.