울산 학성동 부동산 경매, 3회 유찰 41억

한줄 요약

3번 유찰로 저렴해진 가격이지만, 권리 문제와 지적 경계 불분명함이 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 중구 학성동 379-5

울산광역시 중구 학성동에 위치한 이 부동산은 총 면적 3038.0㎡로, 919평에 달하는 대형 물건입니다. 주변은 울산의 중심지로, 교통이 편리하며 상업시설이 밀집해 있는 지역입니다. 그러나 땅의 지적 경계가 불분명해 측량이 필요하며, 이는 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 122억 4,018만원이었지만, 3회 유찰 후 최저입찰가는 41억 9,838만원으로 떨어졌습니다. 감정가의 34% 수준으로 매우 저렴해졌지만, 인근 시세와 비교하여도 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 44억 830만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2021년 2월 25일의 근저당권입니다. 권리 관계상으로는 큰 문제가 없어 보이지만, 한 가지 걸리는 건 2층 일부에 관하여 사회적협동조합마르페케어가 주장하는 유치권입니다. 이 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 완벽한 해결이 필요합니다. 또한, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적인 매력은 충분하지만, 지적 경계 불분명함과 유치권 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 인근 지역의 개발 호재가 있다면, 장기적으로는 긍정적이지만, 당장 해결해야 할 문제들이 많습니다. 예상 수익률은 유치권 문제와 추가 비용을 고려해야 한다는 점에서 변동성이 큽니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 높을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 최저가에 조금 더 플러스한 약 44억 정도가 적당할 것 같습니다. 취등록세 포함 총 투자금은 약 46억 2,078만원 예상됩니다. 이 물건은 리스크 관리가 중요하며, 모든 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해 볼 만한 물건입니다.