미추홀 도화동 아파트 경매, 1회 유찰 1.2억

한줄 요약

이 아파트, 1회 유찰 후 30% 할인된 가격이 매력적이지만, 임차인 현황 확인이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 경인북길471번길 32, 2층201호 (도화동,더존캐슬)

인천광역시 미추홀구 경인북길471번길에 위치한 더존캐슬 아파트 2층 201호입니다. 아쉽게도 면적 정보는 제공되지 않았지만, 도화동은 편리한 교통과 다양한 생활 인프라로 주거 선호도가 높은 편입니다. 이 지역은 대중교통 접근성이 좋아, 인천 지하철 1호선 도화역과 가까운 거리에 위치해 있습니다. 주변에 상업시설과 학교도 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 7,600만원이었으나, 첫 유찰 후 최저입찰가는 1억 2,320만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 30% 할인된 가격입니다. 인근 아파트 실거래가를 보면, 이 가격은 경쟁력 있어 보입니다. 예상 낙찰가는 1억 2,936만원 정도로 추정되며, 이는 해당 지역 평균 낙찰가율 82%를 적용한 수치입니다. 감정가 대비 저렴하게 구매할 수 있는 기회입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 17일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 이는 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 시사합니다. 유치권이나 법정지상권 관련 특이사항은 없지만, 임차인 대항력 여부는 반드시 체크해야 합니다. 명도 과정에서 어려움이 있을 수 있으니 사전 정보 수집이 중요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 임차인 대항력 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 내외로, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 미추홀구는 재개발 및 교통 호재가 많은 지역으로, 장기적으로도 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 임차인 문제는 리스크로 작용할 수 있으니 철저히 검토하세요.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건의 경쟁률은 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 1억 2,500만원 내외로 설정하되, 임차인 대항력 문제에 따라 조정이 필요합니다. 취등록세 약 595만원을 포함해 총 투자금은 약 1억 3,095만원으로 예상됩니다. 임차인과의 협상 가능성을 감안하여 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.