울주 온양읍 임야 경매, 5회 유찰 166만

한줄 요약

솔직히 말하면, 5회 유찰된 맹지 임야라 매력보다 리스크가 더 큰 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2

이 물건은 울산 울주군 온양읍 고산리에 위치한 850㎡(약 257평) 임야로, 공부상 전(밭)으로 되어 있지만 실제로는 자연림 상태입니다. 울산 시내와는 거리가 있고, 주거지나 상업시설이 있는 지역과도 멀리 떨어져 있습니다. 교통 접근성도 좋지 않아 투자 매력은 떨어집니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 991만원이었으나 5회 유찰되며 최저입찰가가 166만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 84% 할인된 가격이지만, 인근 시세와 비교할 수 없을 만큼 낮은 이유는 그만큼 수요가 없다는 것을 의미합니다. 예상 낙찰가는 최저가와 비슷한 175만원 전후일 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 8월 17일 가압류이며, 농지취득자격증명이 필요합니다. 맹지로서 도로 접근성이 없고, 지분매각으로 공유자 우선매수권이 존재합니다. 게다가 미확인 분묘가 있을 가능성이 있어 추가 비용 발생 위험이 큽니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 투자 매력은 상당히 낮습니다. 호재로 꼽을 점이 거의 없고, 농지취득자격증명과 원상회복명령 등의 행정적 리스크가 큽니다. 임야를 개발하려면 추가 비용과 시간이 많이 들고, 맹지라는 점에서 가치 상승을 기대하기 어렵습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 하지만 이 물건에 입찰할 의향은 별로 없습니다. 만약 입찰한다면 최저가에 접근하는 수준에서 입찰할 것이며, 취등록세 약 8만원을 포함한 총 투자금을 최소화해야 할 것입니다. 결국, 이 물건에 대한 입찰은 장기적 투자보다는 단순한 땅 소유에 가까운 결정이 될 것입니다.