울산 화정동 주택 경매, 3회 유찰 3,780만

한줄 요약

3번 유찰된 울산 화정동 주택, 가격은 매력적이지만 임차권 문제를 주의해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 동구 화정2길 21-1, 나동 2층205호 (화정동,영남주택)

울산광역시 동구 화정동에 위치한 영남주택의 나동 2층 205호입니다. 면적 정보가 제공되지 않았지만, 일반적인 주택 형태로 보입니다. 화정동은 주거 환경이 잘 갖춰진 지역으로, 교통이 편리하며 생활 인프라가 적절히 발달해 있습니다. 주변에 학교와 상가, 편의시설이 많아 거주하기에 적합한 곳입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5,400만원이지만, 현재 최저입찰가는 3,780만원으로 감정가 대비 30% 할인된 상태입니다. 인근 실거래가를 기준으로 본다면, 가격이 많이 내려와 있어 매력적입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 3,969만원 전후가 될 것으로 보입니다. 하지만, 3회나 유찰된 이유를 먼저 파악할 필요가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 1월 24일 설정된 근저당권입니다. 임차인 김수자가 임차보증금 5천만원을 권리신고했지만, 법원 판결로 이 임차권이 부존재하는 것으로 확정되었습니다. 하지만, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 현황을 철저히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로선 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격이 매력적인 건 사실입니다. 그러나 임차권 문제로 인해 리스크가 존재합니다. 예상 월세 수익률을 계산해보면 연 5% 정도로 기대할 수 있습니다. 이 물건의 가장 큰 장점은 가격적인 메리트지만, 법적 분쟁의 가능성이 걸림돌입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 3,969만원 정도로 잡고, 취등록세 약 182만원을 포함해 총 투자금 3,950만원 정도를 예상합니다. 임차권 문제 해결에 자신이 있다면 도전해볼 만한 물건입니다. 하지만, 이 부분에서 확신이 없다면 신중하게 접근하는 게 좋겠습니다.