울산 산하동 아파트 경매, 5회 유찰 2,705만

한줄 요약

솔직히 말하면 5회 유찰된 이 물건, 가격은 매력적이지만 외벽 파손과 구조 문제는 신중히 검토가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 3층301호 (산하동,강동블루마더테라스)

이 물건은 울산광역시 북구 산하동에 위치한 아파트로, 3층 301호에 자리 잡고 있습니다. 면적은 58.0㎡(약 17.5평)으로, 중형 크기 아파트에 해당하죠. 주변은 주거 지역으로, 교통편은 무난한 편입니다. 그러나 외벽 마감이 파손된 상태라서, 인접 호실과의 벽체 구분이 명확치 않다는 점은 눈여겨봐야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,100만원인데, 현재 최저입찰가는 2,705만원으로 무려 84% 할인된 상태입니다. 인근 동일 면적 아파트의 실거래가가 대략 1억 2,000만원 정도인 점을 고려하면, 상당히 저렴한 가격이죠. 예상을 해보면, 낙찰가를 2,841만원 전후로 잡아볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 7월 14일의 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 직접 확인해야 합니다. 주의해야 할 사항은 외벽 파손 및 벽체 구분 문제로, 추가 보수 비용이 발생할 가능성이 높다는 점입니다. 이런 문제는 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 5회 유찰되었다는 건 분명히 시장에서 외면받았다는 뜻입니다. 하지만 현재의 가격 메리트는 무시할 수 없습니다. 예상 수익률을 따져보면, 월세 전환 시 연 5.5% 정도의 수익률을 기대해볼 수 있습니다. 하지만 외벽 수리와 같은 추가 비용이 발생할 가능성이 높다는 점은 악재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 아무리 가격이 매력적이라도, 구조적 문제는 큰 걸림돌이니까요. 권장 입찰가는 2,800만원 내외로 보고, 취등록세 약 130만원을 포함해 총 투자금은 3,000만원 정도로 예상됩니다. 만약 입찰에 참여한다면, 철저한 현장 확인과 전문가의 자문을 받는 것이 필수적입니다.