울산 산하동 아파트 경매, 6회 유찰 1,894만

한줄 요약

솔직히 말하면, 6회 유찰의 이유를 냉정히 따져봐야 하는 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 3층302호 (산하동,강동블루마더테라스)

이번 경매 물건은 울산 북구 산하동에 위치한 강동블루마더테라스 아파트입니다. 소재지는 산하중앙2로 238, 3층 302호입니다. 주변에는 주거단지가 밀집해 있고, 생활 인프라는 무난한 편입니다. 교통 편의성도 크게 부족하지 않지만, 면적이 명시되지 않아 내부 확인이 필수입니다. 주변 환경을 고려할 때, 입찰 전 직접 방문을 권장합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,100만원이었지만, 6회 유찰로 인해 최저입찰가는 1,894만원으로 감정가의 11% 수준까지 내려갔습니다. 인근 거래 시세와 비교하면 약 89% 할인된 가격이나, 지나치게 낮은 가격은 역시나 그만한 이유가 있다는 점을 간과하면 안 됩니다. 예상 낙찰가는 1,988만원 전후로 고려할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 건물의 경우 2017년 근저당권입니다. 중요한 점은 대지권이 변경된 사항으로, 대지권 비율이 변경됐고, 이는 나중에 분쟁 소지가 될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하니, 이 부분은 직접 확인을 권장합니다. 권리분석이 복잡해 보이므로, 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 너무 낮아진 가격이 투자 매력으로 보일 수 있지만, 6회 유찰된 이유를 잘 살펴봐야 합니다. 건물 외벽 파손과 인접 호와의 벽체 구분 문제도 입찰 전 반드시 확인해야 할 리스크입니다. 수익률 측면에서 보면, 월세 전환 시 연 5%의 수익률은 가능할 것으로 보이나, 명도 난이도와 추가 수리 비용을 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮겠지만, 이는 긍정적인 신호가 아닐 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 크게 벗어나지 않는 수준이 좋습니다. 취등록세는 약 91만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 2,000만원 정도로 고려할 수 있습니다. 내 경험상, 이 물건은 높은 수익보다는 명확한 리스크 파악이 더 중요합니다.