울주 언양읍 토지 경매, 7회 유찰 3천8백

한줄 요약

솔직히 말하면, 92%나 할인된 최저가가 매력적이지만, 맹지 상태와 분묘 가능성 등 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 산136-12

이번 경매 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 다개리에 위치한 넓은 토지로, 총 면적이 17,287㎡(약 5,229평)에 이릅니다. 목록 1번 토지는 차량 접근이 가능하지만, 나머지 목록 2번부터 11번까지의 토지는 맹지 상태라는 점이 눈에 띕니다. 일부 토지는 '다개사' 출입을 위한 도로로 사용되고 있으며, 토지에는 자연림 상태로 입목이 포함돼 평가되었습니다. 주변 환경은 자연이 풍부하지만, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 경계 측량이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 4억 6,701만원에서 시작해 7회 유찰 끝에 현재 최저입찰가가 3,846만원으로 감정가의 8% 수준입니다. 이 정도면 거의 92% 할인인 셈인데, 솔직히 말해 이 정도로 떨어졌다면 뭔가 문제가 있거나 사람들이 조심스러워하는 게 분명합니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이나, 맹지로 인해 직접적인 비교는 어렵습니다. 예상 낙찰가는 약 4,038만원 정도로 보이며, 취등록세는 약 185만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2011년 5월 30일 설정된 근저당권으로, 목록 1번부터 11번까지 동일하게 적용됩니다. 임차인에 대한 대항력 여부는 등기부와 현황조사서 확인이 필요하나, 현재로선 명확하지 않습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮지만, 본 토지에는 미확인 분묘가 있을 수 있어서 이 부분이 가장 큰 리스크입니다.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서 봤을 때, 이 토지는 저렴한 가격으로 인해 매력적일 수 있지만, 맹지 상태와 분묘 가능성 등으로 인해 리스크가 큽니다. 만약 장기적으로 개발 계획이 있거나 주변 환경 개선이 예상된다면 기회가 될 수 있지만, 현재로서는 안정적인 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 수익률보다는 장기적인 가치 상승에 더 중점을 두어야 할 듯합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 이번 경매는 경쟁률이 낮을 것으로 예상되며, 신중한 접근이 필요합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 3,846만원에서 크게 벗어나지 않는 수준이 좋을 듯합니다. 입찰 시에는 반드시 경계 측량을 고려하고, 분묘 여부도 철저히 확인해야 합니다. 최종적으로, 이 물건은 리스크 관리를 잘할 수 있을 때만 접근하는 것이 바람직합니다.