소담동 아파트 경매, 신건 8.25억

한줄 요약

세종 소담동 아파트 경매, 신건이라 경쟁률이 낮을 수 있으나, 감정가 그대로 시작해 매력도가 떨어질 수 있습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5657

경매물건 주소 보기 세종특별자치시 시청대로 236, 316동 18층1801호 (소담동,새샘마을3단지)

세종특별자치시 소담동 새샘마을 3단지에 위치한 아파트입니다. 316동 18층으로 높은 층에 위치해 있어 전망이 좋을 것으로 예상됩니다. 주변에는 시청과 다양한 편의시설이 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 교통도 나쁘지 않아 실거주로도 적합할 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

이 물건의 감정가는 8억 2,500만원으로 설정되어 있으며, 최저입찰가 역시 동일합니다. 신건이기 때문에 감정가 그대로 경매가 시작됩니다. 인근 아파트 실거래가를 살펴보면 약 8억 6,625만원 수준으로, 현재 경매가는 시세보다 약간 저렴하게 시작됩니다. 하지만, 유찰이 발생하지 않는 한 큰 할인율은 기대하기 어려워 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 16일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없으나, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 현재 임차인이 있는지, 대항력이 있는지도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 가능성은 현재로선 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 신건으로 첫 경매라 경쟁률이 낮을 수 있다는 점은 매력적입니다. 하지만 감정가 그대로 시작하는 만큼, 큰 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 세종시라는 지역적 특성상 향후 발전 가능성은 있지만, 현재로서는 리스크가 적지 않습니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 4.5% 정도로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 첫 매각이라 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 무턱대고 입찰가는 높게 잡지 않겠습니다. 권장 입찰가는 약 8억 2,500만원에서 8억 3,000만원 사이로 생각합니다. 취등록세는 약 3,984만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 9억원 내외로 잡아야 할 것 같습니다. 입찰에 참여하신다면, 임차인 문제와 시세 변화에 대한 철저한 검토가 필요합니다.