부동산시세 믿고 입찰했다가 다시 계산한 이야기
몇 년 전 입찰장에 들어가기 직전, 감정가보다 7천만 원 낮게 살 수 있다는 물건을 다시 내려놓은 적이 있다. 서류만 보면 싸 보였다. 그런데 전날 동네를 돌며 들은 가격과 최근 거래를 맞춰보니, 내가 생각한 ‘할인’은 거의 없었다. 경매에서 부동산시세를 잘못 잡으면 입찰가 계산은 첫 줄부터 틀어진다.
감정가 4억 2천만 원이 지금 시세는 아니었다
그 물건은 아파트였다. 감정가 4억 2천만 원, 최저매각가격은 3억 3천만 원대. 처음에는 3억 5천만 원에 낙찰받아도 여유가 있겠다고 생각했다. 그런데 감정평가서의 가격 시점을 보니 입찰일보다 꽤 앞서 있었다. 그사이 같은 단지의 거래 가격은 내려와 있었다.
법원경매정보에서 감정평가서와 현황조사서, 매각물건명세서를 볼 수 있다. 나는 감정평가서에서 금액보다 먼저 평가 시점과 비교한 물건을 읽는다. 몇 달 사이 시장이 움직였다면 그 숫자는 현재 매수자가 지불할 가격을 대신해 주지 못한다. 최저가도 감정가를 바탕으로 내려온 숫자일 뿐이다.
당시 비슷한 면적의 최근 거래를 찾아보니 3억 6천만 원대와 3억 8천만 원대가 섞여 있었다. 층과 상태를 따져 보니 내가 보던 물건에 3억 8천만 원을 그대로 적용하기 어려웠다. 감정가에서 7천만 원 싸게 산다는 생각을 버리고 나니, 입찰표에 적을 금액도 달라졌다.
실거래가 한 건으로 가격을 찍으면 위험하다
국토교통부 실거래가 공개시스템은 계약일 기준으로 거래를 보여준다. 계약 후 신고까지 시차가 있을 수 있고, 공개된 거래가 나중에 해제되는 경우도 있다. 그래서 최근 한 건의 높은 가격만 보고 ‘이 단지는 여기까지 팔린다’고 계산하지 않는다. 거래 날짜와 해제 여부부터 확인한다.
같은 단지라도 전용면적, 층, 향, 수리 상태가 다르면 가격이 갈린다. 실거래가 화면에는 집 안의 누수나 인테리어 상태까지 담기지 않는다. 내가 비교하는 물건과 면적이 같다는 이유만으로 최고층의 수리된 집 가격을 가져오면 숫자가 부풀기 쉽다.
나는 보통 최근 거래 여러 건을 놓고 비슷한 층과 면적부터 묶는다. 거래가 드물면 기간을 조금 넓혀 보되, 오래된 가격이라는 표시를 메모에 남긴다. 거래가 3억 6천만 원, 3억 7천만 원, 3억 8천만 원으로 나왔다고 단순 평균인 3억 7천만 원을 내 물건의 시세로 확정하지도 않는다. 어떤 집이 먼저 팔릴 만한 상태인지가 더 중요하다.
중개업소에서 들은 호가는 두 번 걸러 들었다
현장에서는 인근 중개업소 여러 곳에 같은 조건을 말한다. ‘이 단지 같은 면적에서 지금 바로 볼 수 있는 매물은 얼마인지’, ‘최근 계약된 집은 수리 상태가 어땠는지’, ‘매도인이 가격을 조정할 여지가 있는지’를 따로 묻는다. 같은 질문에도 답이 달라지는 경우가 많다.
호가는 집주인이 받고 싶은 금액이다. 매물에 3억 9천만 원이 붙어 있어도 그 가격에 거래가 성사됐다는 뜻은 아니다. 반대로 급하게 처분한 한 건의 낮은 실거래가만으로 모든 집이 그 값에 팔린다고 단정할 수도 없다. 실거래가와 현재 매물 가격 사이에서 실제로 거래가 가능한 범위를 찾는 게 내 일이다.
단지 안과 주변을 걷는다. 경사, 주차, 소음은 지도에서 보는 것과 다르다. 점유 중인 경매 물건은 내부 상태를 충분히 확인하기 어려울 때도 있다. 그럴수록 수리비를 낮게 잡아 입찰가를 올리는 실수를 경계한다. 확인하지 못한 부분은 비용에 여유를 두거나, 가격을 쓸 수 없으면 입찰을 접는다.
낙찰가와 예상 매도가 사이를 다시 계산했다
당시 물건을 3억 3천만 원에 낙찰받고 3억 7천만 원에 판다고 가정해 보자. 겉으로 보이는 차이는 4천만 원이다. 하지만 취득 관련 세금과 등기 비용을 600만 원, 수리비 700만 원, 보유 기간의 이자와 관리비를 900만 원, 명도 비용을 500만 원, 매도 중개보수를 200만 원으로 놓으면 비용만 2천900만 원이다. 남는 금액은 양도 관련 세금 등을 반영하기 전 1천100만 원이다. 숫자는 계산 방법을 보여주기 위한 가정이며, 실제 비용과 세금은 물건과 보유 조건에 따라 달라진다.
여기에 예상보다 매도가가 1천만 원만 낮아져도 여유가 거의 사라진다. 명도가 늦어지거나 대출 조건이 달라지면 계산은 또 바뀐다. 그래서 나는 시세를 하나의 정답처럼 적지 않는다. 잘 팔릴 가격, 시간이 걸릴 가격, 내가 감당할 수 있는 최저 가격을 나눠 써 놓는다.
가격을 맞혔다고 권리 문제가 해결되는 것도 아니다. 매각물건명세서와 등기사항증명서에서 인수할 권리가 있는지, 점유 관계는 어떤지 별도로 확인한다. 이해가 안 되는 권리가 남아 있으면 ‘싸니까 괜찮겠지’라는 계산은 하지 않는다. 좋은 가격처럼 보여도 내가 설명할 수 없는 위험까지 살 이유는 없다.
입찰장에서 아쉬웠던 물건은 시간이 지나면 잊힌다. 반면 시세를 높게 잡아 산 물건은 잔금, 수리, 매도까지 매일 숫자로 따라온다. 내게 부동산시세 조사는 얼마에 팔릴지 맞히는 일이 아니라, 얼마까지 써도 버틸 수 있는지 확인하는 과정이다.
