경매로 집 한 채 더 샀다가 종합부동산세 계산이 달라졌다
입찰장에서 낙찰가를 계산하는 사람은 많아도, 그 집이 내 종합부동산세 계산에 언제 들어오는지 묻는 사람은 드뭅니다. 특히 집을 한 채 가진 분이 경매로 두 번째 집을 살 때 그렇습니다. 싸게 낙찰받았다는 기분은 하루지만, 잔금을 치른 뒤에는 보유세까지 감당해야 합니다.
낙찰가보다 먼저 볼 숫자는 공시가격이다
종합부동산세를 볼 때 저는 감정가와 예상 낙찰가를 잠시 옆에 둡니다. 계산의 출발점은 주택의 공시가격이기 때문입니다. 국세청 안내에 따르면 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 사람별로 합산합니다. 개인의 주택분 기본공제는 일반적으로 9억 원이고, 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억 원입니다.
가령 기존 집 공시가격이 8억 원이고, 경매로 살 집의 공시가격이 4억 원이라고 해보죠. 새집을 3억 원에 낙찰받았더라도 종합부동산세를 검토할 때 합산하는 숫자는 낙찰가 3억 원이 아니라 공시가격 4억 원입니다. 두 집의 공시가격 합계는 12억 원. 일반 공제 9억 원을 빼고, 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은 1억 8천만 원입니다.
이 과세표준에 현행 2주택 이하 첫 구간 세율 0.5%를 적용하면 산출세액은 90만 원입니다. 여기서 끝난 숫자는 아닙니다. 해당 주택에 부과된 재산세 중 중복분을 공제하고, 적용 가능한 세액공제와 농어촌특별세 등을 반영해야 실제 납부액이 나옵니다. 그래도 입찰 전 비용을 가늠할 때는 충분히 눈여겨볼 만한 금액이죠. 공시가격 합계가 공제액 아래라면 주택분 종합부동산세가 나오지 않을 수도 있습니다.
6월 1일 전후로 잔금을 치르면 달라지는 것
경매에서는 낙찰일과 소유권을 얻는 날을 헷갈리기 쉽습니다. 민사집행법상 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득합니다. 그래서 5월에 낙찰받아도 6월 2일에 잔금을 완납했다면, 그해 6월 1일에는 아직 그 집을 소유하지 않은 셈입니다. 반대로 5월 31일에 완납했다면 그해 과세 여부를 따질 때 보유 주택에 들어갑니다.
위 사례에서 두 집을 모두 6월 1일에 보유했다면 공시가격 12억 원을 합산해 봐야 합니다. 새집 잔금을 6월 2일에 치렀다면 그해에는 기존 집 공시가격 8억 원부터 검토하게 되죠. 종합부동산세는 몇 달 보유했는지에 따라 그해 세금을 월할 계산하는 방식이 아닙니다. 그렇다고 세금 때문에 잔금일을 마음대로 미룰 수도 없습니다. 법원이 정한 대금지급기한을 어기면 보증금을 잃을 수 있으니, 입찰 전에 예상 잔금 일정과 6월 1일을 함께 적어두는 편이 안전합니다.
두 채가 됐다고 모두 같은 세율은 아니다
주택 수만 세고 곧바로 세율을 곱하는 계산도 위험합니다. 개인 주택분은 과세표준 구간에 따라 누진세율이 달라지고, 3주택 이상이면 일부 구간에서 더 높은 세율이 적용됩니다. 같은 두 채라도 공시가격 합계가 다르면 세금이 달라집니다. 공동명의라면 사람별 지분과 특례 신청 여부까지 확인해야 하니, 세대가 가진 집값을 통째로 더한 뒤 한 장의 계산표에 넣어서는 안 됩니다.
일시적 2주택 특례도 자동으로 붙는다고 생각하면 곤란합니다. 요건을 갖추고 신청하면 1세대 1주택자에게 적용되는 12억 원 기본공제 등을 받을 수 있지만, 종전 주택을 정해진 기간 안에 처분하지 않으면 경감받은 세액과 이자상당액이 추징될 수 있습니다. 경매 물건은 명도나 매도가 예상보다 길어질 수 있습니다. 저는 기존 집을 언제 팔 수 있을지 낙관적으로 잡고 특례부터 수익표에 넣는 계산은 피합니다.
입찰표를 쓰기 전에 비용표에 넣는 순서
먼저 기존 보유 주택과 입찰할 주택의 공시가격, 명의, 지분을 적습니다. 그다음 예상 잔금 완납일이 6월 1일 전인지 확인하고, 일반 공제와 적용 가능한 특례를 구분합니다. 여기까지 해야 종합부동산세를 대략 계산할 자리가 생깁니다. 국세청의 안내 내용과 홈택스 계산 자료를 확인하되, 특례 요건이나 공동명의가 얽히면 개별 사정을 따로 점검해야 합니다.
세금만 맞춰도 경매 수익표가 완성되지는 않습니다. 취득세, 경락잔금대출 이자, 체납 관리비 중 인수할 부분, 명도 비용, 수리비, 매도할 때의 세금도 함께 놓아야 합니다. 특히 명도가 늦어져 보유 기간이 다음 해 6월 1일을 넘기면, 예상하지 않았던 한 해의 보유세가 추가될 수 있습니다. 제가 현장에서 자주 보는 실패는 낙찰가를 높게 쓴 일이 아니라, 시간을 돈으로 환산하지 않은 일입니다.
입찰 전날에는 시세를 한 번 더 보고 싶어집니다. 저는 그때 공시가격과 잔금 예정일도 다시 봅니다. 같은 물건도 내 기존 주택과 보유 일정에 따라 남는 돈이 달라지니까요. 낙찰가가 마음에 들어도, 세금과 시간을 넣은 계산표가 얇다면 그 물건은 제게 싼 물건이 아닙니다.
