분양가가 싸다기에 현장에 가봤더니

얼마 전 경매 물건을 보러 간 동네에서 새 아파트 분양 현수막을 봤습니다. 상담실에서는 주변 아파트보다 4천만 원 싸다고 하더군요. 경매를 10년 넘게 하다 보니 이런 숫자를 들으면 먼저 묻게 됩니다. 그 가격에 집 열쇠까지 받을 수 있는지, 그리고 그때까지 내 돈이 얼마나 묶이는지 말입니다.

분양가와 내가 치를 돈은 달랐다

상담받은 조건을 바탕으로 숫자를 다시 적어봤습니다. 전용 84㎡ 분양가가 6억 2천만 원이라고 가정하겠습니다. 계약금 10%는 6,200만 원, 중도금 60%는 3억 7,200만 원, 잔금 30%는 1억 8,600만 원입니다. 여기까지만 보면 분양가가 전부인 것처럼 느껴집니다.

그런데 발코니 확장에 1,800만 원, 선택한 옵션에 1,200만 원을 넣으면 6억 5천만 원이 됩니다. 여기에 입주 때 낼 세금과 등기 관련 비용을 1,500만 원, 자금 조달 과정에서 부담할 이자를 2천만 원으로 잡으면 총 6억 8,500만 원입니다. 뒤의 두 금액은 설명을 위한 가정입니다. 실제 세금과 이자는 취득 시점의 조건, 주택 보유 상황, 대출 약정에 따라 달라집니다.

같은 면적의 주변 준공 아파트가 실제로 6억 6천만 원에 거래된다면 이야기가 달라집니다. ‘분양가가 4천만 원 싸다’는 말만 듣고 계약할 때와, 입주까지 드는 돈을 계산할 때의 판단이 같을 수 없습니다. 준공 아파트에는 바로 확인할 수 있는 집 상태와 거래 사례가 있고, 분양 아파트에는 기다리는 시간과 그 사이의 변수가 있습니다.

모형보다 먼저 본 건 공고문과 현장이었다

견본주택 모형은 동선과 배치를 이해하는 데 유용합니다. 저는 그다음에 실제 사업지를 갑니다. 큰 도로를 건너야 역에 닿는지, 학교까지 걸어가는 길이 어떤지, 인접한 건물 때문에 낮은 층의 시야가 가리는지 봅니다. 지도에서 가까운 거리와 매일 걷기 편한 거리는 꽤 다릅니다.

서류에서는 입주자모집공고문을 먼저 펼칩니다. 공급가격뿐 아니라 계약금 납부일, 중도금 대출 안내, 옵션 비용, 입주 예정 시기, 전매제한과 거주의무 관련 내용을 확인합니다. 청약홈의 분양권 안내도 전매제한 정보를 확인하는 데 쓸 수 있지만, 개별 물건은 해당 공고문과 계약 조건을 함께 읽어야 합니다. 상담 직원의 말 한마디로 계약 조건을 확정해 버리면 나중에 곤란해집니다.

한 번은 상담 자리에서 ‘중도금은 대출로 처리하면 된다’는 설명을 들었습니다. 그래서 은행 상담 가능 시점과 제 소득으로 감당할 수 있는 금액을 따로 확인했습니다. 대출이 가능하다는 말과 내가 필요한 만큼 빌릴 수 있다는 말은 다릅니다. 입주 무렵 금리나 심사 조건이 바뀌면 잔금 계획도 다시 짜야 합니다.

경매와 분양은 돈이 묶이는 방식도 다르다

경매에서는 낙찰 전에 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장을 맞춰 봅니다. 낙찰 뒤에는 정해진 기한 안에 잔금을 마련해야 하고, 점유자가 있다면 인도 과정도 생각해야 합니다. 분양은 계약부터 입주까지 시간이 길게 벌어집니다. 그동안 계약금과 납부한 돈을 다른 투자에 쓰기 어렵고, 입주할 때 필요한 자금도 미리 준비해야 합니다.

초보 때는 경매의 명도 부담이 싫어 분양이 훨씬 편해 보였습니다. 실제로 새집에 들어간다는 장점은 분명합니다. 다만 명도 부담이 없다고 자금 위험까지 사라지는 건 아니었습니다. 특히 지금 사는 집을 팔아 잔금을 치를 계획이라면, 그 집의 매도 시기와 예상 가격을 보수적으로 잡아야 합니다. 두 거래가 생각대로 이어지지 않으면 짧은 기간에 큰돈을 마련해야 합니다.

분양권을 중간에 팔면 된다는 계획도 조심스럽습니다. 전매 가능 시점과 조건은 물건마다 확인해야 하고, 팔 수 있는 때가 왔다고 원하는 가격에 매수자가 나타나는 것도 아닙니다. 국토교통부와 청약홈 안내를 확인하고, 계약 전에는 해당 공고문의 제한 사항을 다시 읽는 편이 안전합니다.

싸다는 말 대신 이 숫자를 적는다

저는 분양 상담을 받고 나면 종이에 세 줄을 씁니다. 첫째, 계약부터 입주까지 날짜별로 내야 할 현금입니다. 둘째, 대출이 예상보다 적게 나왔을 때 추가로 필요한 돈입니다. 셋째, 주변 준공 아파트의 최근 거래와 현재 매물 가격을 각각 적습니다. 매물에 붙은 호가만 보고 ‘시세가 이만큼’이라고 판단하지 않기 위해서입니다.

• 분양가에 확장비와 꼭 필요한 옵션을 더한다.
• 세금, 등기 비용, 예상 이자를 별도로 잡는다.
• 입주 시점의 잔금을 마련할 방법을 두 가지 이상 생각한다.
• 주변 아파트는 같은 면적뿐 아니라 층, 향, 연식도 맞춰 비교한다.

현장에서 가장 아까웠던 계약은 비싸게 산 계약만이 아니었습니다. 감당할 수 있는 돈의 범위를 확인하지 않고 서둘러 서명한 계약이 오래 마음을 졸이게 했습니다. 분양가가 좋아 보여도 입주까지의 비용과 현금 흐름을 적었을 때 여유가 남는 물건, 저는 그런 물건에만 다시 발길이 갑니다.