양산 물금 범어리 부동산 경매, 5회 유찰

한줄 요약

이 물건은 5회 유찰된 상태로, 대지권 미등기와 사용승인 미완료 등의 리스크가 있지만, 공정률 95%라는 점에서 잠재력이 있는 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-6 양산로얄팰리스 2차 2층201호

경상남도 양산시 물금읍 범어리에 위치한 이 부동산은 양산로얄팰리스 2차 2층 201호입니다. 총 면적은 1874.3㎡(567.0평)으로 상당히 넓은 편입니다. 하지만 사용승인을 받지 않은 건물로 공정률이 95%에 이르는 점이 위험요소로 작용할 수 있습니다. 위치적으로는 교통이 나쁘지 않은 편이며, 주변에 생활 편의시설도 적절히 갖춰져 있어 거주하기엔 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 56억 4,000만원이지만, 현재 최저입찰가는 39억 4,800만원으로 감정가의 70%입니다. 5회 유찰된 상태로, 인근 시세 대비 약 30% 저렴한 편입니다. 낙찰가를 41억 4,540만원 정도로 예상할 수 있습니다. 하지만, 대지권 미등기의 리스크와 사용승인 미완료 상태를 고려해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 8월 23일 가압류입니다. 대지권이 미등기 상태이며, 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었는지 확인이 필요합니다. 소유주인 두류홀딩스의 토지가 코리아신탁주식회사로 신탁되어 있으며, 양산시의 압류등기가 두 건 있어 입찰 전 확인이 필수입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요해 추가적인 조사가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 관점에서 리스크가 크지만, 공정률 95%로 준공에 거의 다다른 상태라서 향후 사용승인만 받으면 가치 상승 여지가 큽니다. 하지만 대지권 문제와 신탁 및 압류 등기 문제는 잠재적 악재로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 사용승인 및 대지권 문제가 해결되고 임차인을 안정적으로 확보할 수 있을 때만 긍정적입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 높지 않을 것입니다. 권장 입찰가는 41억 안팎으로 잡고, 취득세와 등록세를 포함해 총 투자금은 약 43억 3,868만원으로 예상합니다. 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수입니다. 특히 대지권 문제와 사용승인 상태를 명확히 파악해야 안전한 투자가 가능합니다.