울산 성남동 부동산 경매, 4회 유찰 1.8억

한줄 요약

4회 유찰로 인한 매력적인 가격, 하지만 경계 불명확 및 통합 운영 이슈 주의

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2585

경매물건 주소 보기 울산광역시 중구 젊음의거리 20, 2층2호 (성남동,울산호텔리버사이드)

이번 경매 물건은 울산 중구 성남동 젊음의거리에 위치한 건물입니다. 면적이 명시되지 않았지만, 건물 전체가 울산호텔 리버사이드로 통합 운영 중이라는 점이 눈에 띄네요. 2층 2호는 로비와 화장실로 사용되며, 2층 3호는 식당, 편의점 등으로 운영 중입니다. 주변은 상업지구로 교통 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 8,300만원이지만, 4회 유찰로 최저가가 1억 8,799만원까지 떨어졌습니다. 인근 시세와 비교하면 대폭 할인되어 매력적이지만, 예상 낙찰가 1억 9,739만원 전후로 생각할 수 있습니다. 가격만 보면 대박 기회지만, 왜 이렇게 유찰됐는지 살펴보는 게 중요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 경계가 불명확한 점이 문제로 작용할 수 있습니다. 건물이 통합 운영 중이라는 특이사항도 고려해야 합니다. 유치권, 법정지상권 가능성도 배제할 수 없으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격은 정말 매력적입니다. 그러나 경계 문제 및 통합 운영으로 인한 법적 리스크가 걸립니다. 수익률을 따지기 전에, 해당 공간의 명확한 활용 계획이 필요합니다. 만약 호텔 운영이 계속된다면, 수익률을 높일 수 있을 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 경계 불명확 등 리스크가 크기 때문입니다. 입찰가를 1억 9천만 원대로 설정하고, 취등록세 약 908만원을 포함해 총 투자금을 계산해야 합니다. 하지만, 입찰 전 꼼꼼한 권리 분석과 현장 조사가 필수입니다.