울주군 율리 부동산 경매, 3회 유찰 5억

한줄 요약

3회 유찰된 울주군 율리 부동산, 감정가의 34%인 5억 4,279만원까지 내려온 상태입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 청량읍 율리 281-1

울산광역시 울주군 청량읍 율리 281-1에 위치한 부동산으로, 대지 면적은 784.7㎡(약 237.4평)입니다. 목록 1은 도로에 접해 있어 접근성이 좋고, 목록 2는 사무실로, 목록 3은 단독주택과 화장실로 사용 중입니다. 한 가지 걸리는 건, 목록 1에 제시외 창고 2동이 있어 매각에서 제외된다는 점입니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 15억 8,249만원이었지만, 3회 유찰로 5억 4,279만원까지 가격이 떨어졌습니다. 인근 실거래가와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 5억 6,993만원 전후로 보입니다. 이는 감정가 대비 거의 66% 할인된 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년과 2022년에 설정된 근저당권입니다. 권리 관계에서 가장 중요한 부분은 임차인 현황인데, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 대항력을 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 뚜렷한 문제는 없어 보입니다만, 꼼꼼한 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이런 대형 부동산은 투자 리스크가 크지만 동시에 수익률도 높을 수 있습니다. 개발 호재가 있다면 가치가 크게 올라갈 수 있겠죠. 하지만, 임차인 문제나 명도 난이도는 무시할 수 없는 리스크입니다. 예상 수익률은 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내가 입찰한다면, 예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 봅니다. 권장 입찰가는 5억 6천만원 정도로 보고, 취등록세 약 2,621만원을 포함해 총 투자금은 5억 9천만원 정도를 예상합니다. 이 정도 가격이라면 리스크를 감수하고 도전해볼 만한 가치가 있을 것 같습니다.