서구 내동 부동산 경매, 1회 유찰 11.8억

한줄 요약

1회 유찰로 30% 할인된 가격, 하지만 다가구주택으로의 용도변경 문제는 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 내동 29-25

대전 서구 내동에 위치한 이 부동산은 330.4㎡(약 99.9평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 주거와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 교통도 편리한 편이라 입지 측면에서는 나쁘지 않네요. 하지만, 이 물건의 독특한 점은 공부상 용도가 '제2종근린생활시설'인데, 현황은 '다가구주택'으로 사용되고 있다는 점입니다. 용도 변경에 따른 법적 문제를 검토해야 할 것입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 16억 9,391만원이지만, 1회 유찰된 후 최저입찰가는 11억 8,574만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 인근 시세와 비교할 때 약 30% 저렴한 편이라 낙찰가로는 12억 4,503만원 전후를 예상할 수 있습니다. 하지만 용도 변경 문제를 고려하면 이런 할인율에도 신중히 접근해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2020년 3월 30일의 근저당권으로, 이보다 선순위로 잡힌 권리가 없는지 확인이 필요합니다. 또한, 임차인 현황이 명확하지 않아 등기부등본 및 현황조사서를 통한 철저한 검토가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 위험성도 배제할 수 없는 상황이니 여기에도 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 기회와 리스크가 공존합니다. 대전 내동은 꾸준한 수요가 있는 지역이지만, 다가구주택으로 사용된다는 점이 걸리네요. 월세 수익을 기대한다면 연 5% 정도의 수익률을 목표로 할 수 있겠지만, 명도와 용도변경 문제로 인해 초기 비용이 예상보다 더 들 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 1회 유찰로 인한 가격 매력도가 크기 때문인데요. 하지만 권장 입찰가는 12억 초반으로 잡고, 취등록세 약 5,727만원까지 포함한 총 투자금을 계산해야 합니다. 단, 용도변경과 임차인 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해볼 만하겠지만 그렇지 않다면 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.