중구 태평동 상가 경매, 2회 유찰 10.6억

한줄 요약

솔직히 말하면, 유치권 문제만 아니었으면 이 가격에 구하기 힘든 상가네요.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 태평로 71, 5층501호 (태평동,뉴삼부프라자)

대전 중구 태평로에 위치한 뉴삼부프라자의 5층 상가입니다. 필라테스 스튜디오와 헬스장으로 운영 중인 공간으로, 다용도로 활용 가능한 면적입니다. 주변에 상업시설이 많아 유동인구가 꾸준합니다. 교통은 대전역에서 차량으로 10분 거리라 접근성이 나쁘지 않아요.

가격이 말해주는 것

감정가는 21억 7,200만원인데, 2회 유찰로 최저가가 10억 6,428만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 49%로, 51% 할인된 셈이죠. 인근 상가 시세와 비교하면 약 30% 이상 저렴합니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 11억 1,749만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 8월 28일 설정된 근저당입니다. 임차인 대항력 확인을 위해 등기부와 현황조사서 검토가 필요합니다. 가장 큰 리스크는 유치권인데, 인덕건설이 25억 980만 원의 공사대금 유치권 신고를 했습니다. 성립여부가 불분명하지만, 유치권 문제는 항상 골칫거리죠. 명도 문제도 예상해야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 상가는 51% 할인가로 구입할 수 있는 기회입니다. 하지만 유치권 문제가 해결되지 않으면 골머리를 앓을 수 있죠. 월세로 전환하면 연 6% 이상의 수익률을 기대할 수 있지만, 유치권과 명도 문제가 해결되어야만 가능합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 유치권 문제 해결이 관건입니다. 예상 경쟁률은 2~3명 정도로 봅니다. 권장 입찰가는 11억 초반으로 보고, 취등록세는 약 5,140만원 정도 예상됩니다. 유치권 해결 가능성에 대한 확신이 없다면 신중히 접근하는 게 좋습니다.