용인 유방동 부지 경매, 3회 유찰 1.5억

한줄 요약

3회 유찰로 감정가의 34%까지 떨어진 매력적인 가격이지만, 농지전용허가 등 복잡한 조건 고려 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 처인구 유방동 912-5

용인시 처인구 유방동에 위치한 이 부지는 총 면적 641㎡(193.9평)로, 현재 농지전용허가를 받은 상태입니다. 일부 콘크리트 바닥 공사가 진행 중이나 방치되어 있어 주거나지로의 활용 가능성이 높습니다. 주변은 주거 및 농업 지역이 혼재되어 있는 지역으로, 교통은 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 5,175만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가가 1억 5,495만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 부지 실거래가와 비교해보면 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 1억 6,269만원 전후로 예상되며, 이는 인근 시세 대비 약 28% 저렴합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 7월 4일 설정된 근저당권이 있으며, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 농지전용허가를 받았으나, 농지취득자격증명 미제출시 보증금이 반환되지 않으므로 주의가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로서는 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적인 매력은 충분하나 농지전용허가 관련 리스크가 있습니다. 만약 이 조건을 잘 해결할 수 있다면, 향후 주거 개발 가능성이나 매각을 통한 수익 실현이 가능합니다. 하지만, 농지 관련 규제를 잘 이해해야 하며, 용인시 처인구청과의 협의를 통해 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 중간 정도가 될 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 1억 6,200만원 정도로, 이는 예상 낙찰가와 비슷한 수준입니다. 취득 후 취등록세는 약 748만원이 예상되며, 총 투자금은 약 1억 7,000만원이 될 것입니다. 명도 난이도는 비교적 낮을 것으로 보이나, 자세한 임차인 현황 확인이 필요합니다. 이런 조건들을 꼼꼼히 따져보고 입찰에 참여해야 할 것입니다.