기흥구 청덕동 지식센터 경매, 3회 유찰 6.8억

한줄 요약

유치권 문제는 해결되었으나, 3회 유찰된 이유를 잘 살펴야 함.

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 기흥구 구성로 357, 3층에이310호 (청덕동,용인테크노밸리지식산업센터)

경기도 용인시 기흥구 청덕동에 위치한 용인테크노밸리 지식산업센터 내 부동산입니다. 면적은 178.3㎡로 약 54평이며, 3층에 위치해 있습니다. 주변 환경은 산업단지와 근접해 있어, 비즈니스 중심지로 발전 가능성이 있습니다. 교통은 용인-서울 고속도로와 가까워 접근성이 좋은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 8,072만원이었지만, 3회 유찰되어 현재 최저입찰가는 6억 8,650만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 인근 유사 산업센터의 실거래가는 약 8억 수준이므로, 약 28%의 할인된 가격입니다. 내 경험상, 해당 지역의 평균 낙찰가율 82%를 적용하면 예상 낙찰가는 약 7억 2,082만원 정도입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년의 근저당권으로, 현 시점에서 큰 문제는 없어 보입니다. 유치권 문제는 법원 판결로 해결되어 안심할 수 있지만, 임차인 현황에 관한 등기부 및 현황조사서 확인이 필수입니다. 솔직히 말하면, 이런 부분은 입찰 전 꼼꼼히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률 측면에서 보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만, 주의해야 할 점은 3회 유찰된 이유로, 주변의 산업 환경 변화가 영향을 미쳤을 가능성을 고려해야 합니다. 특히, 매각 기일이 2026년에 예정되어 있어, 장기적인 관점에서 접근해야 할 투자물건입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 만큼 경쟁률이 높지 않을 수도 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 7억 2,082만원을 기준으로 설정하고, 취등록세 약 3,315만원을 포함한 총 투자금을 잘 계산해야 합니다. 최종적으로는 임차인 현황과 산업 환경 변화 가능성을 꼼꼼히 체크한 후 입찰에 참여할지 결정할 것 같습니다.