동탄 영천동 상가 경매, 6회 유찰 3천

한줄 요약

6회 유찰로 감정가의 89% 할인된 가격, 하지만 임차인 및 권리분석이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 동탄순환대로27길 5-8, 2층225호 (영천동,에이스케이씨티타워)

이 상가는 경기도 화성시 동탄순환대로27길에 위치해 있으며, 에이스케이씨티타워의 2층에 자리잡고 있습니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 상가 이용자의 접근성을 고려할 때 교통이 편리한 지역에 위치한 것으로 보입니다. 주변 환경은 상업지구로 추정되며, 다양한 상업시설이 밀집해 있는 곳일 가능성이 큽니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 920만원이었지만 6번의 유찰 끝에 최저입찰가는 3,637만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 89% 할인된 가격입니다. 인근 상가 시세와 비교해보면 파격적인 할인율이지만, 솔직히 말하면 이러한 유찰은 뭔가 문제가 있지 않나 의심하게 만듭니다. 예상 낙찰가는 이 정도 상황이라면 3,819만원 정도로 예상할 수 있겠습니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 부분은 권리분석입니다. 말소기준권리는 2020년 7월에 설정된 근저당권입니다. 등기부등본을 통해 임차인 현황을 파악해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있는지 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 등의 권리 문제는 없을 가능성이 크지만, 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 일괄매각이며 재매각이라는 점도 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6회 유찰된 물건은 리스크가 큽니다. 하지만 그만큼 가격이 저렴해졌기 때문에, 만약 권리 문제가 없다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 월세로 전환했을 때 연 10% 이상의 수익률이 가능할 수도 있습니다. 다만, 임차인 문제나 명도 난이도를 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 하지만 그만큼 철저한 권리분석이 필요합니다. 권장 입찰가는 3,819만원 정도로 보이며, 취등록세는 약 175만원 정도 예상됩니다. 만약 권리 문제나 임차인 문제가 해결된다면, 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 하지만, 항상 모든 리스크를 염두에 두고 신중하게 접근해야 합니다.