관악 봉천동 주택 경매, 2회 유찰 9.6억

한줄 요약

2회 유찰로 저렴해졌지만, 위반건축물이라는 점이 걸리는 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 봉천동 1573-17

서울 관악구 봉천동 1573-17에 위치한 이 주택은 103.3㎡(약 31.2평) 규모로, 주변은 대학가와 주거지역이 혼재된 곳입니다. 교통은 나쁘지 않은 편으로, 가까운 지하철역과 다양한 버스 노선이 있어 접근성이 좋습니다. 하지만, 주택 자체가 위반건축물로 등재되어 있어 이 부분은 꼼꼼히 확인해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 15억 1,241만원이었지만, 2회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 9억 6,794만원입니다. 이는 감정가의 63% 수준이며, 인근 시세 대비로는 약 37% 저렴합니다. 봉천동 일대의 실거래가를 고려할 때, 예상 낙찰가는 약 10억 1,634만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지의 경우 2015년 10월 1일 근저당, 건물은 2016년 1월 25일 근저당이 설정되어 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서에서 확인이 필요하며, 제시외 건물이 포함된 점도 주의해야 합니다. 특히, 건축물대장상 위반건축물로 표기된 부분은 법적 문제를 일으킬 수 있어 사전 확인이 필수적입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 위반건축물이라는 점에서 리스크가 큽니다. 하지만, 2회 유찰로 가격 메리트는 분명히 존재합니다. 예상 수익률을 따져보면 월세 전환시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 위반건축물 해소 가능성과 명도 과정의 난이도는 충분히 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 2~3대 1 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 10억 내외로 잡고, 취등록세 약 4,675만원을 포함한 총 투자금을 10.5억으로 예상합니다. 솔직히 말하면, 위반건축물 문제를 해결할 자신이 있다면 도전 가치가 있지만, 그렇지 않다면 신중한 접근이 필요합니다.