전주 만성동 상가 경매, 2회 유찰 5.1억

한줄 요약

전주 만성동 상가, 2회 유찰로 인해 감정가 대비 51% 할인된 가격으로 매력적이지만, 공실 상태와 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-1 더원빌딩주건축물제1동 1층 103호

전북 전주시 덕진구 만성동에 위치한 더원빌딩의 1층 상가입니다. 면적은 84.0㎡(약 25.4평)로, 상권이 형성된 지역에 위치해 있습니다. 하지만 현재 공실 상태로, 103호와 104호가 일괄매각 대상입니다. 주변은 주거지역으로, 상가 수요가 많을 것으로 예상되지만, 상가의 공실 상태는 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 10억 5,600만원이었으나 현재 최저입찰가는 5억 1,744만원으로, 감정가 대비 약 51% 할인된 상태입니다. 인근 상가 실거래가와 비교했을 때 저렴한 편이지만, 2회 유찰된 이유를 고려해야 합니다. 예상 낙찰가는 5억 4,331만원 전후로 예상되며, 이는 해당 지역 상가 평균 낙찰가율을 감안한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019.12.11.에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하며, 현재 공실 상태로 인한 명도 리스크는 적으나, 벽체 구분 없이 일체로 취급되므로 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성도 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 상가라는 점은 투자자에게 매력적일 수 있지만, 공실 상태가 지속되는 이유를 면밀히 파악해야 합니다. 상가가 위치한 지역의 상권 형성과 발전 가능성은 긍정적이지만, 현재 임차인이 없는 상태가 지속된다면 수익률에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 예상 수익률은 임대 상황에 따라 달라질 수 있지만, 안정적으로 임차인을 구할 경우 연 6% 이상의 수익률도 기대 가능합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 적당히 도전해볼 만한 가치가 있습니다. 예상 경쟁률은 다소 낮을 수 있으며, 권장 입찰가는 5억 3천만원 정도로 설정할 수 있습니다. 취등록세는 약 2,499만원이 예상됩니다. 다만, 상가의 공실 이유를 철저히 분석하고, 임차인을 구할 수 있는 가능성을 충분히 검토한 후 입찰에 참여하는 것이 좋습니다.