임실 용산리 부동산 경매, 4회 유찰 4.8억

한줄 요약

4회 유찰로 최저가가 감정가의 24%까지 떨어진 물건, 하지만 하천구역 저촉 및 제시외 건물 등 주의할 점이 많습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 임실군 관촌면 용산리 176-21

임실군 관촌면 용산리에 위치한 이 부동산은 총 1860.0㎡(562.6평)로 꽤 넓은 편이에요. 주변은 전형적인 농촌 마을로, 교통은 다소 불편할 수 있습니다. 제시외 건물들이 포함되어 있어 한눈에 보기엔 복잡한 구성이에요. 이런 점이 입찰자들에게 부담으로 작용했을 가능성이 큽니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 20억 3,048만원이었으나, 4회 유찰로 4억 8,752만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 76% 할인된 상태죠. 인근 유사 매물과 비교해보면, 이는 매우 큰 할인율입니다. 예상 낙찰가는 5억 1,189만원 전후로 보입니다. 하지만 감안해야 할 사항이 많으니 주의가 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 먼저 봐야 할 건 2023년 1월 9일 설정된 근저당권입니다. 말소기준권리로 안전하게 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에서 확실히 확인해야 합니다. 하천구역 저촉 부분과 제시외 건물, 수목 등이 포함되어 있어 복잡한 권리 관계가 예상됩니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 가능성이 낮아 보입니다만, 철저한 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 하천구역 저촉 및 제시외 건물, 수목 등으로 인해 리스크가 있습니다. 그러나 4회 유찰될 만큼 가격이 큰 폭으로 하락했기에, 잘만 활용하면 수익성을 기대할 수 있습니다. 예상 월세 수익률은 지역적 특성상 높지 않을 것으로 보입니다. 그러나 장기적으로 보유하면서 가치 상승을 노려볼 만한 여지는 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고려하는 입장에서, 이 물건은 저렴한 가격 때문에 경쟁률이 갑자기 높아질 수 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 5억 1,189만원보다 약간 낮게 잡되, 취등록세 약 2,354만원을 포함한 총 투자금 5억 3,543만원을 준비해야 합니다. 명도 과정에서 일부 난항이 있을 수 있으니, 이 부분도 염두에 두는 것이 좋습니다.