대덕 덕암동 상가 경매, 3회 유찰 3.8억

한줄 요약

가격이 3회 유찰 덕분에 66% 할인, 하지만 임차인 확인과 권리분석이 필수!

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경매물건 주소 보기 대전광역시 대덕구 덕암동 49-11

대전광역시 대덕구 덕암동에 위치한 이 상가는 454.9㎡(약 137.6평) 규모로, 상업지역 내에 있어 활용도가 높아 보입니다. 하지만, 주변 상권과 교통 여건을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 인근에 상업시설과 주거단지가 조화롭게 어우러져 있는지, 대중교통 접근성은 어떤지 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 1,683만원이지만, 3회 유찰로 최저입찰가가 3억 8,307만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격이라 인근 시세와 비교했을 때 상당히 매력적인 수준입니다. 예상 낙찰가는 4억 222만원 전후로 판단되며, 이는 주변 상권 활성화 여부에 따라 큰 차이를 보일 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 3월 29일 설정된 근저당으로 확인됩니다. 중요한 건 임차인 현황인데, 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이기 때문에, 제시외 건물의 현황과 가치도 파악해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 발생 가능성도 염두에 두어야 하니, 꼼꼼한 권리분석이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 이유가 뭔지 확실히 알아야 합니다. 주변 상권이 활발하지 않다면, 공실 위험이 크기 때문입니다. 하지만, 만약 지역 개발 호재가 있다면 시세 상승 가능성도 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 대략 연 5% 정도로, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 입찰가를 최대 4억 수준으로 설정하고, 취등록세 약 1,850만원을 포함해 총 투자금을 4.2억 정도로 예상합니다. 다만, 임차인 명도와 권리 문제 해결에 시간이 걸릴 수 있다는 점은 감안해야 합니다.