제주시 아라일동 건물 경매, 9천만

한줄 요약

4회 유찰로 감정가의 24% 수준으로 떨어진 건물, 하지만 건축법상 문제와 미사용 승인 등 주의점이 많습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 아라일동 2657-3 제102동

제주특별자치도 제주시 아라일동에 위치한 이 건물은 건물만 매각 대상이고, 제시외 건물인 이동식 컨테이너는 포함되지 않는 복잡한 물건입니다. 주변은 주거지역으로 조용한 환경을 가지고 있지만, 솔직히 말하면 이 위치가 부동산으로서 특별한 매력을 가진다고 보기는 어렵습니다. 면적에 대한 정보가 명확치 않은 것도 한 가지 걸리는 점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 9,163만원이지만, 현재 최저입찰가는 9,403만원으로 76% 할인된 가격입니다. 주변 시세와 비교해보면, 인근 지역의 유사 건물에 비해 상당히 낮은 가격이지만, 이는 유찰되면서 가격이 계속 떨어졌다는 점을 감안해야 합니다. 예상 낙찰가는 약 9,873만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 8일의 강제경매개시결정입니다. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이기 때문에 법적 문제가 발생할 가능성이 큽니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 제시외 건물인 이동식 컨테이너가 매각에서 제외된 점도 유의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이나, 확실한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이런 물건은 명도나 법적 문제가 발생할 가능성이 높아서 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 예상 수익률은 낮을 수 있지만, 만약 명도의 문제가 해결된다면 시세 차익을 기대할 수 있는 여지는 있습니다. 다만, 사용승인 문제는 지속적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건에 입찰할 때는 상당한 주의가 필요합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최대 9,500만원 정도로 설정해야 할 것입니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 9,857만원으로 예상되며, 사용승인 문제로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.