제주 이도일동 오피스텔 경매, 8회 유찰 1,983만

한줄 요약

8회 유찰로 최저가 1,983만원에 도달한 이도일동 오피스텔, 위험 요소 확인 필요.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 돈내길 22, 10층1104호 (이도일동,이도휴안더센트럴)

제주 제주시 돈내길에 위치한 이 오피스텔은 이도휴안더센트럴 10층에 자리 잡고 있습니다. 위치적으로는 제주시 중심가에 있어 교통 접근성이 좋고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 면적 정보는 제공되지 않았으나, 보통 오피스텔이라면 30~40㎡ 정도일 가능성이 높습니다. 이 점도 확인이 필요하겠네요.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 4,400만원이지만, 8회 유찰로 최저 입찰가는 1,983만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 5% 수준이라 거의 95% 할인된 가격입니다. 주변 오피스텔 시세와 비교해도 상당히 저렴한데, 이렇게 많이 유찰된 데는 분명 이유가 있을 겁니다. 예상 낙찰가는 2,082만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 12월 13일 설정된 근저당권입니다. 등기부 및 현황조사서에서 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 배당 기일 이후 명도 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮겠으나, 현장 답사를 통해 추가로 확인하는 것이 안전합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이렇게 많이 유찰된 물건은 투자 매력도가 높다고만 보긴 어렵습니다. 현재까지 입찰이 없던 이유를 철저히 분석해야 합니다. 만약 임대 수익을 기대한다면, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 10% 이상일 수 있지만 이는 매우 낙관적인 예상입니다. 주변 시세 대비 저렴한 것은 분명한 장점이지만, 리스크 요인은 반드시 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 그러나 입찰 전에 철저한 권리분석과 현장 조사를 하고, 특히 임차인 문제를 확실히 짚어봐야 합니다. 권장 입찰가는 최저 입찰가보다 약간 높은 2,100만원 선이 적당할 듯합니다. 취등록세는 약 95만원 정도 예상되며, 전체 투자금은 2,200만원 내외로 보입니다.