북구 대안동 부동산 경매, 4회 유찰 1.2억

한줄 요약

솔직히 말하면, 이 물건은 감정가 대비 76% 할인된 최저가로 매력적이지만, 복잡한 권리관계와 접근성 문제로 신중한 접근이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 대안동 440

울산광역시 북구 대안동에 위치한 이 부동산은 1980㎡의 넓은 면적을 자랑합니다. 현재 '묵전 및 종교용지'로 이용 중이며, 주변은 주거 및 종교 시설이 혼재된 지역입니다. 다만, 지적도상 도로에 접해 있으나 실질적으로는 폐도 상태이고, 다른 토지를 경유해야 접근이 가능한 점이 걸립니다.

가격이 말해주는 것

이 물건의 감정가는 5억 1,054만원이었으나, 4회 유찰된 후 최저입찰가는 1억 2,258만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 76% 할인된 금액으로, 인근 시세 대비 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 2,871만원으로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 주의할 점은 2013년 설정된 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 또 하나 걸리는 건 유치권 신고로, 제시외 건물에 대한 공사대금채권 6,155만원이 신고됐지만 성립 여부는 불분명합니다. 법정지상권 문제도 있는데, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 명확하지 않아 리스크가 큽니다. 임차인 대항력 및 전입세대 여부는 등기부와 현황조사서 확인이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 부동산은 가격 면에서는 큰 메리트가 있지만, 법적 리스크가 많아 투자에 신중함이 필요합니다. 농지취득자격증명 필요, 원상회복명령 가능성 등 여러 행정적 절차가 복잡할 수 있습니다. 예상 수익률은 매입가 대비 높을 수 있지만, 법적 리스크와 추가 비용을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 예상 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 더 높인 1억 3천만원 내외가 적당할 듯합니다. 취등록세는 약 592만원 정도로 예상됩니다. 법적 리스크를 충분히 검토하고, 전문가의 조언을 받는 것이 필수적입니다.