울주 서하리 토지 경매, 6회 유찰 9천만

한줄 요약

6회 유찰로 최저가가 감정가의 11%로 떨어진 대규모 토지, 하지만 맹지와 분묘 가능성 등 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 두서면 서하리 산105

울산광역시 울주군 두서면 서하리에 위치한 대규모 토지입니다. 총 면적이 무려 587,490㎡(약 177,715평)로 상당히 넓습니다. 그러나 목록 1,2,3,5,6은 맹지이며, 목록 7,8만 소로에 접해 있어 접근성이 떨어집니다. 주변은 대체로 농지와 임야로 구성되어 있어 개발 가능성은 제한적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 8,240만원이었지만, 현재 최저입찰가는 9,205만원으로 감정가의 11% 수준입니다. 6회 유찰된 상황인데요, 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴하지만, 이 지역 자체의 거래가 드물어 시세 파악이 어려운 점이 걸립니다. 예상 낙찰가는 9,665만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 근저당권으로, 이후 등기된 권리는 모두 소멸될 것으로 보입니다. 하지만 지분매각이기 때문에 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 미확인 분묘가 있을 수 있으며, 인접 토지와의 경계가 불분명해 향후 지적측량이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에서 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자보다는 개발 목적으로 접근해야 할 가능성이 큽니다. 하지만 맹지인 점과 분묘 가능성, 불확실한 경계 등 여러 리스크가 있습니다. 예상 수익률을 따지기보다는 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

이 물건은 예상 경쟁률이 낮을 것으로 보입니다. 하지만 공유자의 우선매수권 행사 여부가 변수입니다. 권장 입찰가는 1억 내외로 보고, 취등록세 약 444만원 포함 총 투자금은 1억 1천 정도로 예상됩니다. 하지만 이 금액에 접근할 때에는 모든 리스크를 꼼꼼히 검토해야 합니다.