울주 상북면 임야 경매, 8회 유찰 5천만

한줄 요약

8회 유찰로 감정가의 16%까지 떨어진 임야 경매, 하지만 분묘와 지분매각의 복병이 있습니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3

울산광역시 울주군 상북면 덕현리에 위치한 광평수 임야입니다. 총 면적은 31,656.0㎡로 상당히 넓지만, 인근 환경이나 개발 가능성이 명확하지 않은 점이 관건입니다. 주변은 대부분 산림으로 구성되어 있으며, 교통 편의성은 다소 떨어지는 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 9,751만 원이었으나 현재 최저입찰가는 5,000만 원으로 84% 할인된 상태입니다. 인근 시세에 비해 매우 저렴하지만, 예상 낙찰가를 5,250만 원 전후로 보는 것이 합리적입니다. 솔직히 이 가격에도 유찰된 이유가 있죠.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 7일 경매개시결정으로, 현재 등기부등본상 임차인이나 다른 권리는 확인되지 않았습니다. 하지만 지상에 분묘가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불명확합니다. 또한, 지분매각으로 공유자의 우선매수권 문제가 있습니다. 이 부분이 투자자에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 분묘와 지분매각이라는 리스크가 크기 때문에 투자 매력도는 낮습니다. 예상 수익률을 고려하기보다는, 잠재적인 명도 문제와 법적 분쟁 가능성을 먼저 고려해야 합니다. 호재가 있다면, 장기적으로 개발 가능성이 있을 수 있다는 점이지만, 확실치 않다는 점에서 악재입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 크게 벗어나지 않는 5,100만 원 정도를 추천합니다. 취등록세는 약 241만 원으로 예상되며, 이와 더불어 명도비용이나 법적 분쟁에 따른 추가비용도 고려해야 합니다. 솔직히, 내 경험상 이런 물건은 철저히 조사한 후에 입찰하는 게 좋습니다.