북구 산하동 아파트 경매, 5회 유찰 3천만원

한줄 요약

5회 유찰로 최저가 3,126만원, 감정가 대비 84% 할인된 매력적인 가격이지만, 권리분석에서 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층404호 (산하동,강동블루마더테라스)

울산 북구 산하동에 위치한 이 아파트는 강동블루마더테라스의 4층 404호입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 주거지역으로서의 매력은 충분합니다. 주변에는 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 교통도 나쁘지 않은 편입니다. 다만, 5회 유찰된 점은 투자자들이 쉽게 접근하지 못하게 하는 요인 중 하나일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 1억 8,600만원이었으나, 현재 최저입찰가는 3,126만원으로 무려 84%나 할인되었습니다. 이는 인근 시세 대비 상당히 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 최저가에 약간의 프리미엄을 더한 3,282만원 전후가 될 것으로 보입니다. 취등록세를 감안하면 총 투자금은 약 3,432만원이 될 것입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 7월 14일의 근저당권입니다. 주의할 점은 대지권이 도시개발사업으로 인해 구획정리되었다는 점입니다. 이는 대지권의 일부 토지에 별도의 압류 등기가 있다는 뜻으로, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 이 부분이 명도 시 큰 변수가 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 물건이라 경쟁률은 높지 않을 가능성이 큽니다. 예상 수익률은 낮은 매입가 덕에 매력적일 수 있으나, 권리분석의 위험 요소를 해결해야 합니다. 개발사업이 완료된 지역이므로 장기적으로는 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 변수가 많아 신중한 접근이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 높은 할인율이 매력적이지만, 권리분석에서 걸리는 부분이 많습니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 3,282만원 정도로 잡을 것 같습니다. 취등록세 약 150만원을 포함한 총 투자금은 3,432만원 예상됩니다. 명도 및 권리 문제 해결에 자신이 있다면 도전해볼 만한 가치가 있지만, 그렇지 않다면 신중히 고려해보세요.