울주 고산리 토지 경매, 4회 유찰 238만

한줄 요약

울주군 고산리에 위치한 임야 토지, 4회 유찰되어 감정가의 24%인 238만 원에 입찰 가능하지만, 여러 가지 리스크를 잘 따져봐야 할 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2

울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2에 위치한 이 물건은 850㎡(257.1평)의 임야입니다. 지목은 전(田)이지만 실제로는 자연림 상태의 임야로, 맹지입니다. 주변은 대부분 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 개발 가능성이 낮으며, 도로 접근성이 떨어집니다. 단순히 토지로서의 활용도는 낮아 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 991만 원에서 4회 유찰되어 최저입찰가는 238만 원으로 감정가의 24% 수준입니다. 인근의 비슷한 토지와 비교해보면, 사실상 거래가 거의 없는 지역이라 시세 비교가 어렵습니다. 예상 낙찰가는 250만 원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 큰 문제는 말소기준권리인 2023년 8월 17일자 가압류입니다. 가압류 외에 미확인 분묘가 있을 가능성이 있으며, 이는 명도 과정에서 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금을 반환받지 못하니 주의가 필요합니다. 더불어 지분매각으로 공유자 우선매수권이 행사될 가능성이 있어 입찰 경쟁이 예상됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 목적으로는 매력이 떨어집니다. 일단 맹지라서 개발 가능성이 거의 없고, 주변 환경도 호재가 없습니다. 다만, 장기적으로 울주군의 개발 계획이 있다면 잠재적 가치가 있을 수 있습니다. 리스크가 큰 만큼, 이를 감안한 수익률 계산이 필요합니다. 현재 상태로는 월세 전환도 어려워 보입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 이유는 4회 유찰까지 아무도 입찰하지 않았다는 점에서 충분히 짐작할 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저가인 238만 원 정도로 생각됩니다. 취등록세는 약 11만 원 정도로 예상되며, 총 투자금은 약 250만 원이 됩니다. 하지만, 매각 후 명도 문제와 토지 활용도에 대한 고민이 필요하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.