울주군 온양읍 부동산 경매, 4.4억

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가 대비 31% 저렴하게 나온 기회지만, 위반건축물로 인한 리스크를 꼭 고려해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 5-24

울산광역시 울주군 온양읍 운화리에 위치한 이 부동산은 219.9㎡(66.5평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 일괄매각 조건으로 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가능성이 다양하지만, 한 가지 걸리는 건 이 건물 중 일부가 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 교통 편의성은 주변 환경에 따라 다르겠지만, 울주군 내에서는 비교적 접근성이 나쁘지 않은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 6억 2,949만원에서 1회 유찰되어 최저입찰가는 4억 4,064만원으로 떨어졌습니다. 인근 실거래가를 고려하면 꽤 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 4억 6,267만원 정도로, 취등록세까지 포함하면 총 투자금은 약 4억 8,395만원이 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

2008년과 2009년에 설정된 근저당권이 말소기준권리로, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 하지만 위반건축물로 인한 법적 리스크가 존재하며, 울주군청에 문의하여 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하므로, 입찰 전 반드시 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 장점은 저렴한 가격입니다. 하지만 위반건축물 리스크와 임차인 대항력 문제로 인해 투자 수익률을 예측하기 어렵습니다. 주변 개발 호재나 인프라 확충이 있다면 투자 매력도가 상승할 수 있지만, 현재로서는 리스크 관리가 중요합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 첫 유찰 후 가격이 내려온 만큼 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 75%인 4억 7,200만원 수준으로 잡는 것이 안전할 것 같습니다. 취등록세 약 2,128만원을 포함해 총 투자금을 5억 내외로 예상하고, 위반건축물 관련 리스크를 감안해 충분한 조사와 계획을 세워야 합니다.