울주군 온양읍 토지 경매, 3회 유찰 10억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 크게 내려왔지만 농지취득자격증명과 원상회복명령 가능성이 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 온양읍 발리 223

이 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리에 위치한 대규모 토지로, 총 면적 8,463㎡(약 2,560평)에 이릅니다. 주변 환경을 살펴보면, 해당 지역은 아직 개발이 덜 된 편이라 도시적 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 하지만 울산과 가까운 위치라 장기적인 발전 가능성은 있습니다. 교통편은 다소 부족할 수 있겠지만, 자가용 이용 시 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 29억 3,700만원에서 현재 최저입찰가는 10억 739만원으로, 감정가의 약 34% 수준입니다. 솔직히 말해, 3회 유찰로 가격이 매력적이긴 하지만, 인근 시세와 비교했을 때 어느 정도 저렴한지는 추가 조사가 필요해 보입니다. 예상 낙찰가는 10억 5,776만원 전후로 잡을 수 있을 것 같고, 이는 감정가 대비 상당히 큰 폭으로 떨어진 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 9월 8일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 이 물건은 일괄매각 조건이며, 울주군청에서 신축허가 및 가설건축물 신고를 받았으나 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는다는 점에서 유의해야 합니다. 그리고 원상회복명령이 내려질 가능성이 있다는 점도 리스크로 작용합니다. 물건 상태 또한 일부는 개발 중 중단된 상태이기에, 법정지상권 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

이 지역은 아직 개발이 덜 된 편이라, 개발 호재를 기대하기엔 다소 시간이 필요할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 내외로 볼 수 있을 듯합니다. 다만, 농지취득자격증명과 원상회복명령 문제는 확실히 해결해야 할 부분입니다. 개발이 중단된 토지 상태이니만큼, 추가 투자가 필요할 수 있고, 그에 따른 리스크도 존재합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 입찰 시 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 농지취득자격증명과 원상회복명령 문제로 인해 리스크가 크기 때문입니다. 권장 입찰가는 10억 5,776만원을 넘지 않는 선에서 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 4,865만원이 추가로 필요할 것으로 보입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도 장기적으로 토지 가치 상승을 기대한다면 한번 도전해볼 만한 물건입니다.