창원 중앙동 상가 경매, 9회 유찰 1.2억

한줄 요약

이 상가는 9회 유찰로 인해 감정가의 8%에 도달한 상태로 매우 저렴하지만, 미납 관리비와 공실 문제는 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4, 지하2층201호 (중앙동,캔버라타운)

이 경매 물건은 창원시 성산구 중앙동에 위치한 캔버라타운의 지하 2층 상가입니다. 위치가 중앙대로 근처라 접근성은 좋지만, 지하에 위치해 있어 가시성이나 유동인구 측면에선 약점이 될 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 6,000만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 2,228만원으로 92%나 할인된 상태입니다. 인근 상가의 실거래가와 비교하면 상당히 저렴한 편이라 말할 수 있지만, 이는 반대로 말하면 그만큼의 리스크가 있다는 뜻이기도 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 11월 8일자 근저당권입니다. 현재 공실이지만, 미납 관리비가 2억 7천만원 이상이나 되는 점은 큰 걸림돌입니다. 임차인은 없는 상태로, 명도 과정은 비교적 수월하겠지만, 관리비 해결을 위한 협상이 필요할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 저렴한 가격이 가장 큰 장점입니다. 하지만 미납 관리비와 지하 상가라는 점이 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 8% 정도로 추정되지만, 공실 상태를 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 큰 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저가에서 약간 상향된 1억 3천만원 선이 적당할 것입니다. 취등록세는 약 590만원 정도로 예상됩니다. 무엇보다도 미납 관리비 해결 방안을 먼저 생각해야 합니다.