창원 여좌동 부동산 경매, 신건 6.4억

한줄 요약

이 물건의 감정가는 6억 3,952만원으로 신건이지만, 대항력 있는 임차인이 있어 권리분석이 중요합니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 진해구 여좌동 769-1

창원시 진해구 여좌동에 위치한 이 부동산은 총 면적 292.1㎡(약 88.4평)로, 면적 면에서는 상당히 넓은 편입니다. 주변은 주거 및 상업지역이 적절히 혼합된 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 교통도 무난한 편이라 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매 물건은 감정가와 최저입찰가가 동일하게 6억 3,952만원으로 책정되어 있습니다. 인근 유사 부동산의 시세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 보입니다. 그러나 첫 매각이라 시장 반응이 아직 확인되지 않은 상태입니다. 예상 낙찰가는 6억 7,149만원 전후로, 이는 감정가 대비 다소 높게 형성될 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 6월 2일 설정된 근저당권입니다. 주의할 점은 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있다는 점입니다. 특히, 전세권 설정 등기(2019년 7월 5일)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 임차인의 전입일과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 제시외 건물 포함과 일부 건물의 현황이 공부와 다르다는 점도 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 임차인 문제와 제시외 건물 등으로 인해 리스크가 존재합니다. 그러나 넓은 면적과 좋은 위치는 분명 매력적입니다. 임차인 문제를 해결할 수 있다면, 수익률 측면에서는 긍정적일 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 5% 내외입니다. 하지만 명도 문제 및 권리관계 해결에 시간이 소요될 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 초반에 높은 경쟁률을 보일 가능성이 있습니다. 권장 입찰가는 감정가에서 약간 높게 잡는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 3,088만원으로 예상되며, 이를 포함한 총 투자금은 6억 7천만원 내외입니다. 권리분석을 철저히 하고, 임차인 문제 해결 가능성을 염두에 두고 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.